Як не треба жити. Без паркінгу, зручного громадського транспорту, парків. Аналізуємо нову забудову на Позняках
ТЕКСТИ започатковують цикл матеріалів, в якому розповідатимуть про найгірші та найвдаліші архітектурні рішення в сучасних українських містах. Починаємо з абсолютно жахливої нової забудови в районі вулиць Драгоманова − Пчілки (Осокорки) в Києві. Вона розрахована на середній клас із доходом 40−100 тис. грн на місяць на сім'ю.
Огляд: Олег Гречух, архітектор
Спальний район на Позняках у Києві налічує безліч нових багатоповерхівок, окремі з яких мають від сотні до тисячі квартир на один будинок. Є широкий вибір квартир як для оренди, так і на продаж на вторинному ринку. Є й будинки на стадії будівництва.
Район загалом монофункціональний, лише для житла. Навіть перспективним генеральним планом Києва не передбачено розвитку робочих місць, виробництв чи офісних центрів. Це суперечить нинішнім тенденціям містобудування: вважається оптимальним, коли люди живуть, працюють і відпочивають в одному районі, не створюючи навантаження на транспортну інфраструктуру, дістаючись до роботи в інший кінець міста. Також у районі немає театрів, музеїв, водночас є великий попит на дитячі садочки та школи.
Читайте також: Місто транспортних заторів. Що мерія Києва має зробити просто зараз, аби розв'язати проблему
Майданчик перед приватним дошкільним дитячим закладом займає газон між багатоповерхівкою та дорогою. Має приблизно 50 м2 площі та зачиняється на ключ
Реалії свавільного ринку такі, що будуються приміщення, які легко продати чи здати в оренду — приватні школи, спортклуби, торговельні, медичні центри.
Фотографію, яка нижче, потрібно довго скролити донизу
Новобудови відрізняються від попередників з 2000-х наявністю вікон від підлоги, проте одна велика квартира може мати всього два-три вікна
Прояв нової реальності — дистанційна робота — дає певні переваги: не потрібно шукати житло поряд із метро чи розвиненим громадським транспортом. Утім, у такому випадку квартира повинна мати не лише спальні, а й кабінети чи ізольовані приміщення, де члени сім'ї могли б без шуму зосередитися на роботі або навчанні. Більші за площею квартири дешеві у перерахунку на квадратний метр. Але місць для паркування поруч обмаль, тому, щоб не шукати по пів години, де припаркуватися, потрібно купувати або орендувати також і паркінг, але вони — рідкість у цих будинках.
Ціна машиномісця (18 м2) у багаторівневому паркінгу від $10 тис., оренда — від 700 грн/місяць
Хоч Київ і декларує створення велосипедних доріжок, проте район вулиць Драгоманова — Пчілки немає окремих велодоріжок чи спеціального маршруту до метро.
Громадський транспорт — це автобуси великої місткості та малі маршрутки. Незалежно від того, чи пішки йти до метро, відстань до якого становить 3,5−4 км, чи чекати на громадський транспорт, подорож займе близько 25−30 хвилин.
Зупинки громадського транспорту, на жаль, не обладнані навіть павільйонами чи лавками для очікування, немає табло з маршрутом, картою району чи поясненням напрямку руху до метро. Графік руху також відсутній, залишається сподіватися на мобільні застосунки для пошуку громадського транспорту
Традиційно проблемою є перевантажена магістраль районного значення на чотири смуги руху.
Більшість житлових будинків у районі не мають підземних паркінгів, за розрахунками розробників генплану та проєктувальників, напевно, було зроблено все, щоб пройти норму для соціального житла чи житла економкласу за межами центру міста, де на кожну квартиру не передбачено паркомісце. Фактично є крихітні гостьові автостоянки, де на 20−30 квартир одне місце, і звісно, вони щільно запаковані. Для паркування потрібно орендувати місце у багаторівневому паркінгу за 1−2 км від житла або в гаражному кооперативі за 3−5 км.
Такі норми відповідали реаліям, коли авто отримували через 10−15 років черги й на сотню мешканців могло не бути жодної машини. А зараз ми бачимо, що дві смуги для руху на магістралі зайняті припаркованими «ялинкою» автомобілі. Тож під час виїзду з такої стихійної автостоянки авто перегороджують усі смуги руху, і чотирисмугова дорога повністю зупиняється.
Другі смуги руху по магістралі не мають розмітки для паркування, паркувальних кишень, використовуються стихійно. Пропускна спроможність дороги істотно зменшується. Дорогу будує та ремонтує місто, а власники авто отримують безкоштовний «паркінг»
Для боротьби з паркуванням забудовники й управителі використовують бетонні сфери, паркани та місцями півтораметрові товсті стовпи, через які тротуари стають не менш незручними, ніж за стихійного паркування.
Гуляти ніде
Містобудівними нормами під час будівництва передбачено відступ від магістральних, а по факту щільно запаркованих вулиць. Відстань від багатоповерхівки до тротуару сягає понад 20 м, перші поверхи зазвичай займають магазинчики, кав'ярні, перукарні тощо. Клієнти не проходять безпосередньо повз них, і вони не отримують того прибутку, який могли б.
Замість жвавих пішохідних зон з'являється широка смуга нібито газону, під яким прокладено теплотраси та інші комунікації. Тому людям незручно йти до закладів на перших поверхах, реклама стає дедалі разючішою, зрештою між тротуаром і будинком виростають ряди МАФів, часто встановлених без необхідних документів. Самі газони загиджені собачими екскрементами.
У щільно забудованому житловому мікрорайоні бракує великих пішохідних вулиць — таких, до яких ми звикли в історичному Києві. Тут складно визначити, яке саме місто на фото. Напрямок руху — до метро
Внутрішньоквартальні двори також не відповідають очікуванням про «зелені» зони. Дитячі майданчики влітку потерпають від перегріву через відсутність зелені, попри те, що завдяки сучасним технологіям можна висаджувати одразу високі дерева, створювати систему поливу та догляду за насадженнями. Очевидно, що ні в запити покупців, ні в пропозиції забудовників не входить створення садів і парків.
Особливістю багатоповерхівок є те, що людське око не помічає деталей на фасаді, житло схоже на мурашник із квадратно-гніздовою сіткою вікон і балконів, де майже неможливо знайти своє вікно
Вихлопні труби автівок спрямовані на дитячий майданчик. Важко уявити, яка якість повітря тут влітку
Дефіцит зелених зон — це також проблема з відведенням і дренажем дощових вод. У щільно заасфальтованому, забетонованому і забудованому просторі опадам нікуди подітися, тому утворюється багато бруду, а за сухої і вітряної погоди — пилу.
Читайте також: Українська бетонна пустеля. Влітку на Позняках температура буває вищою на 10-15 градусів, ніж у зелених частинах міста.
Кволі саджанці дерев, заввишки менш як 1 м рясно политі під корінь собачою сечею — дається взнаки відсутність умов для утримання та вигулу домашніх улюбленців
Для відвойовування запаркованих тротуарів мешканці поставили металеві парканчики, але незрозуміло, навіщо були обгороджені газони? Такі елементи звужують комфортну зону проходу на тротуарі до критично малої ширини, де двом людям важко розминутися
Ще один приватний дитячий заклад обгородив дитячий майданчик чорними решітками та замкнув його. Система цілодобового відеонагляду гарантує, що тут не заночує жоден бездомний, а галасливі компанії не розпиватимуть спиртне
Надмірну щільність нової забудови району дещо пом'якшують природні озера. Частину з них засипали піском під час будівництва, частину поглибили й почистили від комишу, але загалом екосистема, яка поєднувала озера перетоками, порушена, тому водойми потребують штучної підтримки.
Берегом водойм прокладено бігові доріжки та встановлено спортивний інвентар, є місця для пляжного відпочинку влітку, проте бізнес не забуває розміщувати поблизу багато осередків продажу пива як неодмінного атрибуту дозвілля.
Читайте також: Єлисейські поля наполовину закриють для машин і засадять деревами. Коли таке чекає на Хрещатик?
Панельні багатоповерхівки більш ранніх років побудови (кінець 90-х) на сьогодні є досить холодними, енерговитратними, адже норми з товщини утеплення фасадів тоді були значно нижчими, ніж сьогодні, а ціна на енергоносії значно меншою
У новобудов 2010−2015 років з утепленням фасадів справи краще, але є інша проблема — щільність забудови, коли на гектарі землі не 100 квартир, а 600−800
За такої щільності забудови та кількості квартир із відносно платоспроможним населенням — від двору між будинками залишається вузька смужка ґрунту з травою + асфальт і стихійне паркування.
Боги містобудування чомусь переконані, що перший поверх треба спочатку підняти на пів метра від рівня вузького тротуару, а потім добудувати залізні пандуси на газонах. Напевно, це секретний інгредієнт, без якого будинок не побудують і не введуть експлуатацію.
Вартість життя
Ціна квартири тут приблизно $1000 за квадратний метр. Але однокімнатні квартири дорожчі (від $60−70 тис.). Трикімнатні квартири в такому районі, куди може поміститися родина з чотирьох людей, можна орендувати від 15−17 тис. грн на місяць.
Потреба в приватному дитячому садочку, школі, витягне з сімейного гаманця ще щонайменше 10−15 тис. грн на кожну дитину.
Із харчуванням й одягом щомісячний дохід на родину має бути від 40−50 тис. грн. Цього вистачить на оренду житла, їжу, скромне вбрання. Якщо є потреба у приватних закладах освіти, спортзалі, медичному обслуговуванні, позашкільних гуртках та студіях розвитку дітей — дохід має бути від 70−80 тис. грн на родину щомісяця.
Купівля машини, місця для її зберігання, інвестиції на придбання квартири, а не оренду, плюс відпочинок за містом вимагатимуть щомісячний дохід не менш ніж 100 000 грн на родину.
Попит показує, що вільних до продажу квартир чи кращих варіантів оренди знайти вкрай важко. Очевидна низька якість урбаністичного простору добре поглинається ринком.
Підсумок
Якщо люди готові жити у таких бетонних джунглях, то місто і будівельники мають хоча б мінімально докластися до створення тут людських умов.
Такі райони потребують більшого контролю за стихійним використанням вільного простору: паркуванням у непередбачених місцях, встановленням МАФів. Також потрібно відразу висаджувати високі дерева. Обов'язковим є розвиток пішохідних зон, велодоріжок і громадського транспорту. Попит на малі приватні дитсадочки, які створюють люди у великих квартирах, потрібно враховувати на етапі проєктування і будівництва. Звісно, що сім'ї з дітьми потребуватимуть дитячих дошкільних закладів, але їхнє розміщення у непристосованих умовах є програшем для всіх, так само, як їхня заборона або ігнорування проблеми.
