Сільські хмарочоси. Страхітливі 25-поверхові будинки-стіни зводять на в'їзді до Києва. Як там жити?
У місці, де траса Одеса – Київ М5 виходить за межі столиці, за кілька років виросли хмарочоси з відносно недорогою вартістю житла. 25-поверхові будинки з яскравими стінами добре видно з траси, якою щохвилини рухаються сотні машин. Ціна за квадратний метр – від $750 на стадії будівництва. Станом на березень 2021 року вже мало що залишилося для вибору покупця. Майже все розібрали. Досліджував новобудови Олег Гречух, архітектор.
Продовжуємо наш цикл про сучасну забудову столиці й України, попередні статті читайте тут
Розгляньмо ближче середовище такого жаданого на сьогодні житла, яке розкуповують, немов гарячі пиріжки.
На місці забудови росли плодові дерева, поруч досі є яблуневі сади. Мовою бюрократів це земля “для ведення товарного сільськогосподарського виробництва”. Вона хоч і входила до складу території сільради, але належала Інституту садівництва Національної академії аграрних наук України, який, вочевидь, продав її у приватну власність забудовнику.
А отже, до початку будівництва тут не підготували жодної інфраструктури – ні потужного електроживлення, ні водогону, ні каналізації, ні теплотраси. Звісно, що поруч також не було ані шкіл, ані дитячих садочків. Ба більше – ні громадського транспорту, ні доріг чи тротуарів.
Тут відносно дешево купили 2000 квартир, куди можуть заселитися 6–8 тис. мешканців.
Чабанівська сільська рада, до складу якої входять села Чабани і Новосілки біля Києва з сумарним населенням до 5000 мешканців, видала містобудівні умови на забудову. Будуватимуть і далі. Згідно з нещодавно затвердженим генеральним планом, у селах мають набудувати новобудов на 100 тис. мешканців, що можна порівняти із населенням Ужгорода.
Школа і садочок платні
Такий стрімкий ріст, звісно, призведе до проблем і дисгармонії – забезпечити всіх охочих потужною інфраструктурою майже в чистому полі – завдання, яке до снаги далеко не кожному сільському голові.
Фото треба довго скролити вниз
Єдина школа міститься в селі за 2 км від житлового комплексу. Її збудували в 1985 році, і вона не розрахована на перетворення села у середнє місто. Понад те, державні будівельні норми регламентують відстані від будинків до шкіл і кількість учнів відповідно до кількості квартир – саме тому в перспективному генеральному плані, на папері, намальовані школи і дитячі садки поряд із новими мікрорайонами.
Але землі під цими новими школами і дитсадками – у приватній власності, вони простягаються на тих самих колишніх садах, на місці яких забудовник по максимуму втискає 25-поверхівки із захмарною щільністю населення.
Ці заклади освіти не будуть державними і безкоштовними.
І вони змушені конкурувати за землю на рівні із забудовниками житла, виходити на самоокупність, розуміючи, що за рівної площі земельної ділянки вартість квадратного метра школи чи лікарні буде в рази більшою, ніж житлового будинку, а прибутковість лікувального й освітнього бізнесу набагато нижчою.
В ідеалі місто чи село може продати землю забудовнику і за ці кошти збудувати школи, поліклініки й інші важливі для життя об'єкти. Але у нашому разі землю, найпевніше, продали давно, і, вочевидь, це зробив Інститут садівництва НААНУ, а потім цю ділянку приєднали до сільської ради. Остання змінила цільове призначення, розробила генеральний план.
На жаль, в Україні сільрада не може виступити повноцінним власником землі, яку вона продає за ринковою вартістю. Сільська рада зазвичай – це цап-відбувайло, продажі землі на великі суми йдуть повз неї. Утім, мета цієї статті – не розслідувати цей конкретний випадок, ми говоримо про ситуацію загалом.
Із благоустрою на сотню мешканців під'їзду є: пандус довгий бетонний – 1 шт., сходи – 1 шт., урна – 1 шт., бетонна клумба зі сміттям – 2 шт., запаркований двір і тротуар – безкінечно, дерева чи газони з рослинами не передбачені. Жовтий колір дуже потрібен – без насичених барв тут складно знайти позитив
Умови гіпертрофованого села під Києвом у плані можливостей розвитку значно гірші, ніж умови міста, де інфрастуктура формувалася роками і все ще відповідає будівельним нормам. У селі, у чистому полі, всі інвестори, хто будує школу, спортклуб чи поліклініку, перебувають у рівних складних умовах із забудовником, який виганяє 25 поверхів на малій земельній ділянці. Тож економія на метрі придбаного житла у подальшому значно нівелюється витратами на доступ до будь-якої інфраструктури.
Новосели цих житлових будинків повинні мати міцні і здорові легені, тому що замість будь-чого у дворі у них великий автопаркінг на асфальті. Хоча так буде недовго – наступні черги будівництва витіснять машини на чорноземи за межами дворів або на платні паркінги
Середовище цих житлових будинків-стін уже на початкових стадіях народження було позбавлено думки архітектора. Саме тому зовнішній вигляд тут ще утилітарніший, ніж у хрущівки: висота стель 2,5 м, типові вікна, типові стіни, які тиражує бетононасос в однотипну опалубку. Завдяки цьому досягається висока швидкість спорудження і низька собівартість. Фактично це конвейєр квадратних метрів.
Фото треба довго скролити донизу
Від чого ще довелося відмовитися покупцям – власникам квартир ціною понад мільйон гривень?
Насадженнями понад трасою
Людина не лише їсть, спить, дивиться телевізор чи гаджет. Щоденно потрібно їхати на роботу. Попри те, що ЖК розташувався в сотнях метрів від траси Одеса-Київ, поряд із комплексом не обладнано транспортну зупинку, немає і самого зручного та просторого громадського транспорту. Є надземний пішохідний перехід через трасу, однак там не працюють ліфти і відсутня зручна інфраструктура для людей похилого віку та осіб з інвалідністю.
Теоретично за 20 хвилин пішки вздовж траси можна було б дійти до станції метро Теремки, але там немає тротуару, не кажучи вже про велосипедну доріжку. Альтернативою можна вважати маршрут лісосмугою по протоптаній доріжці, але це варіант на світлий день і суху погоду.
До метро лісосмугою по протоптаній доріжці
Власне авто потрібно кудись ставити. Тут доведеться лишати його на тротуарі, який чимало коштує (за все тут платять власники квартир) та призначений для пішоходів.
Якщо їхати з Києва, ліворуч буде цей ЖК, але йде суцільна траса з відбійником. Найближча дворівнева розв'язка у Василькові. Тому, якщо їхати через неї, виходить 13 км. Аби спростити заїзд новим мешканцям, на трасі зробили кілька світлофорів і додали перехрестя, чим уповільнили рух цієї швидкісної магістралі беззупинкового руху.
Траса стала міською вулицею з характерними заторами і підвищенням рівня викидів газів в атмосферу.
Єдиний дитячий майданчик поряд з будинками на кілька сотень квартир. Розташований на периферії тротуар із запаркованим авто веде до парадного входу з боку траси. Виглядає як знущання над здоровим глуздом
Судячи з візуалізацій, забудовник обіцяє зробити більш приємне середовище ніж зараз. У цих зображеннях є віртуальні високі дерева у дворі, реально будується приватний дитячий садок, а для зберігання авто колись буде дев'ятиповерховий паркінг.
Проте продаж ще не введених в експлуатацію і недобудованих будинках активно триває, забудовник не має особливої потреби у рекламі, тож навіщо перенапружуватися і вкладати в охайний двір?
Назва комплексу містить слово “бульвар”. І два ряди дерев справді є за межами комплексу – їх посадили давно задля захисту польової дороги від снігових заметів. Хто тоді міг подумати, що поле край села стане містом?
Підпишіться на тижневий дайджест ТЕКСТІВ та отримуйте листи з найцікавішими публікаціями – для спокійного читання на вихідних.
Попри очевидні для багатьох покупців проблеми з сільськими хмарочосами, попит показує, що ринок проковтне ще не одну сотню таких будинків, якщо поточна ситуація збережеться.
Села довкола Києва уже приготували генеральні плани, за якими поля без будь-якої інфраструктури приносять за лічені роки високі прибутки від продажу нерухомості, змушують працювати на межі можливостей, створювати робочі місця для будівельників та виробників будматеріалів.
Оголошення на будинку свідчать про те, що є покупці на цілі поверхи квартир. Отже, забудовник продає нерухомість не роздрібному кінцевому покупцю, а посередникам, проміжним інвесторам, які одразу скуповують квартири блоками, а потім продають, переуступають права тим, хто збирається там жити чи здавати в оренду. Рух коштів видно неозброєним оком, але цей потік не призводить до створення якісного простору, який буде цінним у майбутньому.
Комфортне для проживання середовище коштує грошей. Його може збудувати сільрада чи місто, але для цього їм потрібно продати дорожче землю, що знову-таки відіб'ється на ціні квартир. Очікувати, що купуєш просто квартиру, а все навколо побудує абстрактний "хтось" – щонайменше наївно.
Хто управлятиме будинком?
Для нормального управління багатоквартирним будинком, щоб усе працювало і ціни за комуналку не сягали небес, потрібно створити ОСББ.
Однак перспективи створення ОСББ у величезних будинках з 400–500 квартирами бачаться примарними. Коли так багато мешканців, то важко про щось домовитися. Щасливі власники нерухомості, що майже одночасно заселилися у гігантську новобудову, відразу мають безліч клопотів із ремонтами, адже вони купили собі квадратні метри щастя навіть без унітазів і умивальників.
Далі невідворотні тертя між сусідами через шум, ремонтні роботи, будівельне сміття і сторонні запахи.
Київське життя неодноразово засвідчувало: для створення ОСББ у таких гігантських новобудовах потрібна глобальна проблема, яка от-от помножить на нуль усі інвестиції у сімейне гніздечко – зникнення забудовника з незавершеними роботами, непрацюючі мережі, космічні, порівняно з сусідами, тарифи тощо. Навіть неякісну керівну компанію люди терпітимуть – бо ж перехідний період, аж доти, доки не станеться щось надзвичайне.
Допоки цього не станеться, комплекс зможе утримувати підрозділ фірми-забудовника, приватний ЖЕК. У майбутньому, ймовірно, окремі під'їзди (150–200 квартир) можуть утворити спочатку ініціативну групу, а потім і ОСББ.
У подальшому цей житловий комплекс може також деградувати через пасивність мешканців, кризу ефективного управління та стійкого упередження власників квартир, що держава мусить щось робити безкоштовно у їхньому зведеному приватним забудовником будинку. Активні мешканці, які виявляються у меншості, можливо, мігрують до більш упорядкованих будівель і районів.
Або, навпаки, станеться прорив – і громада об'єднається та спільно працюватиме над розвитком такого житла.
Інші статі про сучасну забудову столиці читайте тут
Патова ситуація
Згідно із законодавством, сільська рада може витрачати свій бюджет лише на комунальні заклади інфраструктури, розташовані на землі, що належить громаді. Саме тому нові комунальні школи, спортзали, садочки і лікарні в принципі не можуть з'явитися на землях у приватній власності. На сьогодні село отримує державну субвенцію на забезпечення наявних закладів дошкільної освіти і дозвілля. Також вирішує питання з встановленням меж ділянки комунальної власності для будівництва ще однієї школи на території села.
Обслуговування та розвиток доріг на рік обійшлося сільському бюджету трохи більше за 15 млн грн. Загалом це небагато, як для такої потужної розбудови спальних масивів на околиці. Село не має великих джерел доходів – тут відсутня промисловість, виробництво чи високотехнологічні ІТ-кластери.
Аналіз рішень Новосілківської сільради, які є у відкритому доступі, засвідчує, що перед селом стоять глобальні виклики. На сьогодні місцева влада працює над відводом земельних ділянок під будівництво газорозподільних станцій, мереж центрального опалення, водопостачання і каналізації для забезпечення нових житлових кварталів.
Попри явне відставання з розвитком інфраструктури, село, завдяки своєму географічному розташуванню, отримало небачений досі притік людей, а заразом і проблеми, які потрібно розв'язати, щоб нарешті створити більш-менш комфортне для життя середовище.
