Обіцяли парк і відкриту набережну, а збудували закритий ЖК RiverStone. Чому Київ деградує через паркани
У серпні Верховний Суд підтвердив: набережна біля житлового комплексу RiverStone у Києві має бути відкрита для всіх. Це рішення стало символічною перемогою киян у боротьбі за право вільно гуляти берегом Дніпра. Адже роками частину набережної незаконно відгороджували парканами, прикриваючись обіцянками благоустрою та аргументами про «безпеку» чи «комфорт мешканців».
Та за кожним таким парканом ховається не турбота, а відчуження спільного простору й поступова втрата зелених зон міста. Ця історія не лише про один ЖК, а про системну проблему Києва: як агресивна і не зовсім законна забудова й приватні інтереси шматують місто і відбирають у його мешканців доступ до зелені, Дніпра і загалом до громадського простору. І водночас породжують недовіру в суспільстві й сприяють деградації столиці.
Вам ніде гуляти?
У серпні Верховний Суд підтвердив, що набережна біля ЖК RiverStone, яка обмежувала доступ до всіх, хто не живе в ньому, була закрита незаконно. Це абсолютно логічне рішення містяни сприйняли з радістю, адже нарешті вони отримали ще одне місце, де можна гуляти берегом Дніпра.
Зраділи всі, крім мешканців самого ЖК. Також до критики підключилися власники квартир в інших ЖК із закритими територіями. Аргументи проти цього рішення загалом зводилися до трьох тверджень:
- До забудови на місці набережної була недоглянута територія. Забудовник її облагородив власним коштом й обіцяв мешканцям закриту територію, тож мешканці ЖК мають повне право на неї.
- У Києві є багато інших відкритих місць для прогулянок.
- Паркан сприяє безпеці та комфорту: якщо територія набережної буде відкрита, туди прийдуть чужинці й будуть гадити. А мешканці сплачують високу вартість за догляд за прибудинковою територією.
Вкрадений парк
Розберімося з кожним пунктом детальніше.
Почнімо із забудови.
Мешканці ЖК RiverStone у соцмережах писали, що його збудували в занедбаному місці. Це не так. Киянка Інна, яка на початку 2000-х прожила п’ять років навпроти затоки Берковщина, розповіла, що на місці ЖК росли дерева й кущі, як і всюди над Дніпром. За її словами, територія тут була не облагороджена, тобто не було рівнесеньких газонів чи дорогих тротуарів, але й не захаращена. Тобто на момент будівництва це був такий собі куточок дикої природи посеред кам’яних джунглів — територія, яку прагнуть створювати всі сучасні міста (докладніше про цю тенденцію читайте тут).
Це був куточок дикої природи посеред кам’яних джунглів — територія, яку прагнуть створювати всі сучасні міста
«Якщо хтось приходив смітити, то, може, сміття і було. Але я там гуляла постійно в ті часи, і там було душевно», — каже Інна.
Вона надала фотографії з вікна свого балкона тих часів. На них, а також з архівних карт на Google Earth видно, що там було багато зелені, протоптані доріжки, на яких прогулювалися люди. Чимось це нагадує ліси на Трухановому острові та в Гідропарку чи міський ліс уздовж Русанівської набережної (нашу статтю про нього читайте тут).
Місцеві сподівалися, що тут облаштують парк. Адже Осокорки хоч і на березі Дніпра, але його мешканці мають насправді дуже обмежений доступ до річки і взагалі до парків, де можна погуляти.
Детальніше цю проблему ми досліджували ще у 2015-му в нашому великому інтерактивному проєкті «Вкрадений Дніпро».
«Власник квартири, у якій я жила, казав, що купив там житло через шикарний краєвид на Дніпро. Він був упевнений, що його не забудують. Але зараз частину території вже забудували висотками, а парку так і немає. І там таки був би прекрасний парк, як на Оболоні», — ділиться колишня мешканка району Інна.
Територія, на якій звели ЖК RiverStone, відводилася під будівництво офісного центру з ландшафтним парком
За даними «Газети по-киевски», територія, на якій збудували ЖК, справді була відведена під будівництво офісного центру з ландшафтним парком. Але влітку 2010 року тут почали зводити житлові висотки. А через кілька місяців після старту будівництва вирішили його узаконити — на жовтневій сесії КМДА змінили призначення цієї ділянки землі з «розважально-оздоровчого комплексу на житлово-оздоровчий».
Стенограма засідання КМДА 14 жовтня 2010 року, на якій обговорювали зміну призначення ділянки
Рішення КМДА від 28 жовтня 2010 року про зміну призначення ділянки
Цікаво, що тоді голова пресслужби забудовника Галина Богданенко заявила, що на цій території все одно облаштують парк та облагородять набережну. Цей парк зі скульптурами, дитячими та спортивними майданчиками, красивою набережною, за словами Богданенко, (увага!) буде відкритий для всіх мешканців мікрорайону.
Ми також вирішили подивитися, що ще тут планували звести, поки забудовник не поклав око на цю ділянку. Детальний план розвитку територій передбачав тут довгу набережну, яка простягалася б від сучасного парку «Прибережний» вздовж затоки Берковщина і далі берегом Дніпра аж до проспекту Миколи Бажана. Іншу територію на умовному півострові планували забудувати різними об’єктами: готелями, концертними залами, спортивними майданчиками тощо. Але доступ до води мав би бути відкритим. І це була хороша ідея, вважає архітектор Олег Гречух.
«Ще у 2008 році місто мало план створити тут безперервну зелену набережну з виходами до води та пішохідними зв’язками через мости, — розповідає Гречух. — Попри деякі проблемні моменти в плануванні, ідея об’єднати територію в один громадський простір вздовж заток і звивистих берегів Дніпра чудова, але вона так і залишилася на папері».
«Натомість кожна ділянка дістала своє цільове призначення та функціональне використання, приватний сектор залишився відгороджений парканами, житлові багатоповерхівки стали анклавами, неперервного доступу до води немає, а доріжки фрагментованої набережної в деяких місцях просто впираються в ці паркани і тупики», — описує реальність архітектор.
Останніми роками все більше зелених зон у Києві опиняється під ризиком забудови. Далеко йти не треба: поблизу ЖК RiverStone на березі озер Небреж і Тягле зводиться величезний ЖК H2O. Судячи з реклами забудовника, територія комплексу теж буде закрита. Ми писали про цю ситуацію тут.
Тому аргумент мешканців ЖК про те, що в Києві є багато інших місць для прогулянок («тож не лізьте на нашу набережну!»), фальшивий. Адже в густонаселених мікрорайонах Осокорки і Позняки цих місць насправді критично мало. А через агресивну забудову клаптики зелені лише зменшуються.
Порушення закону
Зелені зони зеленими зонами, але є й важливіший аргумент проти закритої набережної. Обмежувати доступ містян до річки незаконно. Про це чітко зазначено в статті 88 Водного кодексу, де громадянам гарантується повний і безоплатний доступ до берегів річок.
Однак у цій самій статті зазначено, що право на доступ можуть обмежити для земельних ділянок, на яких містяться гідротехнічні, гідрометричні та лінійні споруди.
На цей пункт звернув увагу забудовник ЖК RiverStone і вирішив використати як лазівку. І саме ним виправдовував закриття набережної. У 2018 році на фейсбук-сторінці житлового комплексу з’явився допис, у якому забудовник запевняв, що обмеження доступу до річки нібито законне.
«Псевдоактивісти підміняють терміни — вони вимагають доступу до води і до берега затоки, набережної. Однак територія, до якої вони рвуться, є берегоукріпленням, тобто гідротехнічною спорудою (згідно з ДСТУ 3517-97). Його функція полягає в тому, щоб запобігти розмиву берега, воно захищає комплекс від повеней», — було написано на сторінці.
Отже, компанія виправдовувала закриття набережної тим, що там міститься гідротехнічна споруда. На неї забудовник зареєстрував приватну власність і таким чином відтяв у міста, тобто у всіх киян, миловидну ділянку узбережжя.
Цікаво, що забудовник обмежив доступ до гідротехнічної споруди для всіх, окрім мешканців ЖК. Очевидно, вони всі є фахівцями в обслуговуванні гідротехнічних споруд, тож для них треба було обов’язково забезпечити доступ.
Однак аргументи забудовника не вразили мешканців і столичну владу. У тому самому 2018 році комунальники знесли паркан, щоб відкрити доступ до річки, але забудовник і далі ставив огорожі й згодом знову закрив доступ до берега.
Попри заяви про легальність, інвестори ЖК RiverStone (саме так називають себе покупці квартир), найімовірніше, знали про те, що обмеження доступу до набережної було незаконним. Ми знайшли форум цього ЖК, на якому майбутні власники квартир обговорювали різні нагальні питання. Там є окрема вкладка, присвячена питанню закритої набережної.
На цьому форумі користувач із ніком Atom писав: «Скажите, а мы как-то можем изменить сложившуюся ситуацию с открытой территорией? Может, собрание, подписи или судебный процесс смогут решить эту проблему, кто знает? Ведь нас, получается, попросту кинули, пообещав закрытую территорию и ограниченный доступ...»
І додав: «А то получается по закону доступ к воде ограничить мы не можем, а по каким-то непонятным причинам еще и к домам? АбЫдна, блин, разве жильцы не в праве решать?».
Ми намагалися сконтактувати із забудовником, щоб дізнатися, чи роз’яснював він майбутнім покупцям статус набережної і факт того, що доступ до неї не може бути обмежений. На момент публікації відповідей на наші питання ми не отримали.
Довгий час влада бездіяла, але наприкінці серпня 2025 року Верховний Суд своїм рішенням підтвердив, що присвоєння набережної справді було незаконним. У заяві Київської прокуратури зазначено, що гідротехнічна споруда, про яку говорить забудовник, по факту набережна. Він оформив споруду в приватну власність, але це порушення закону. Адже міститься вона на землях водного фонду, які мають залишатися в спільному користуванні громади.
Верховний Суд погодився з доводами прокурора і виніс рішення: доступ до набережної має бути відкритий.
Коли ж доступ відновили, мешканці ЖК почали писати в соцмережах: ми тут все облагородили і почистили за свої гроші!
Насправді це слабкий аргумент, адже в Україні діє принцип верховенства права. Це означає, що ніякі інвестиції в красу набережної не можуть виправдати відчуження комунальної власності. Адже за таким принципом будь-хто міг би «узаконити» паркан у парку чи захопити прибережні землі під виглядом благоустрою. Такі випадки вже були — йдеться про забудову зелених зон у Протасовому Яру чи на озері Вирлиця, коли громада роками виборювала своє право на спільний простір.
Вище ми також пояснювали, що через агресивну забудову столиці безслідно зникають зелені зони. Тож місць для прогулянок стає все менше і менше.
У випадку з ЖК RiverStone варто додати ще один нюанс: бетонна «набережна», якою так пишався забудовник, — це не приклад сучасного якісного рішення. Суцільний бетон вибивається із сучасних містобудівних трендів, адже він руйнує екосистему берега, сприяє цвітінню води й поширенню неприємного запаху в спеку.
Натомість міста йдуть іншим шляхом — облаштовують набережні з дерева та природної для місцевості рослинності. І роблять це не тільки заради естетики. Це адаптація до кліматичних змін: такі береги працюють як природний фільтр; наповнені рослинністю, вони залишаються живими, комфортними для людей і дружніми до екосистеми. А ще позитивно впливають на ментальний стан мешканців мегаполісу і допомагають їм відновити сили.
За парканом
Нарешті ми розглянемо останній аргумент: паркани допомагають зробити простір безпечним і чистим. Однак і це неправда.
Архітекторка й урбаністка Ірина Оя пояснює, що безпека виникає від абсолютно протилежного — відкритих і живих вулиць, на яких циркулює багато людей.
«Уявіть таку суперкомфортну обстановку: ви йдете ввечері абсолютно безлюдною вулицею. Так, вона освітлена й прибрана, але немає нікого, ні душі. Або ще гірше: є якась душа, але вона йде позаду вас. Правда ж стає стрьомно і некомфортно? І можна уявити таку саму ситуацію, але на жвавій вулиці, де люди сидять на лавочках, п’ють каву, хтось вечеряє в кафе, хтось гуляє чи собаку вигулює. Ці люди є очима міста, це ваша безпекова система, яка за всіма наглядає», — пояснює архітекторка.
Це підтверджують і наукові дослідження закритих спільнот (саме такий термін використовується для закритих ЖК у науковій літературі). Та й тривіальні приклади з життя доводять, що паркани не дорівнюють вищій безпеці. Наприклад, у запарканеному ЖК «Комфорт Таун» у 2019 році був сплеск квартирних крадіжок.
А в США в міському плануванні є цілий напрям, зосереджений на тому, як запобігти злочинності за допомогою дизайну середовища (Crime prevention through environmental design, CPTED). В основі цього напряму принцип природного спостереження, за яким простір треба проєктувати так, щоб люди могли добре бачити, що відбувається навколо них. Чіткі лінії огляду, відчинені вікна, освітлення й активне вуличне життя підвищують видимість. Правопорушники відчувають, що за ними стежать, і це зменшує ймовірність скоєння ними злочинів.
А от запарканення, навпаки, може стати причиною збільшення злочинності у всьому місті. Адже створення закритих спільнот поглиблює недовіру в суспільстві й сприяє сегрегації та маргіналізації бідніших верств населення. Це лише посилює напруження між містянами й породжує конфлікти.
«Як створити гетто? Треба сконцентрувати в одному місці будівлі одного віку, розділити людей за достатком, прибрати всі активні фасади. Ключове тут розділити людей за достатком. Тобто, закриваючи ЖК, ми ненароком формуємо за парканом гетто. Бо, наприклад, коли ціна на житло у вашому ЖК зростає, то за парканом вона може різко впасти. І тоді так, справді, у вас по сусідству можуть жити люди з меншим достатком», — каже Ірина Оя.
Повернімося до ЖК RiverStone. Один його мешканець після відкриття набережної скаржився на те, що там побільшало сміття. І як доказ опублікував відео, на якому видно переповнений смітник. Але це питання аж ніяк не паркана, а обслуговування самої набережної, яким тепер має займатися мерія.
Коли мешканці ЖК ховаються від системних міських проблем за парканом, від цього вони магічним чином не вирішаться. Самовідсторонення середнього класу від вирішення проблем міста послаблює політичний тиск на місцеву владу і комунальні служби. Фактично закриті житлові комплекси дають змогу заможним людям «відмовитися» від неробочих систем, тоді як місто за парканом деградує. Це створює гірші умови для всіх (хіба що мешканці ЖК ніколи в житті не покидатимуть його територію).
Самовідсторонення середнього класу від вирішення проблем міста послаблює політичний тиск на місцеву владу
Зрештою, закриті ЖК роблять місто менш комфортним навіть тоді, коли паркани цілком законні. Вони відрізають від людей у місті зручні пішохідні маршрути (бо замість пройти прямо пішоходам доводиться обходити кілометрові паркани) і таким чином зменшують трафік всередині самих ЖК. Що не тільки робить ці місця менш безпечними, а й шкодить малому бізнесу, адже він недоотримує дохід від клієнтів, які живуть поза територією ЖК.
А під час великої війни закриті ЖК роблять нашу країну менш безпечною. Ось, наприклад, у 2023 році Олександр Камишін помітив, що найближче укриття в Маріїнському парку виявилося в будинку, огородженому парканом.
Того самого року внаслідок атаки дронів у вже згаданому ЖК «Комфорт Таун» загорівся дах одного з будинків. Але паркани і шлагбауми затримали пожежників і не дали змоги вчасно почати гасити вогонь.
За парканом проблеми не зникають — вони множаться: зникають короткі пішохідні зв’язки, слабшає «природне спостереження», зростають недовіра й сегрегація. Коли заможні анклави відмежовуються від міських сервісів, тиск на владу послаблюється, а публічний простір деградує ще швидше. Це тупикова логіка, у якій програють усі: і ті, хто за парканом, і ті, хто поза ним.
Відкриття набережної біля ЖК RiverStone — це не про «чужих на нашій території», а про повернення Києву його берегів і права на місто. Нарешті паркан на набережній зник, але це ще не кінець. Наступні кроки — створити й довести до ладу безперервну зелену набережну на Лівому березі, забезпечити прибирання, освітлення, майданчики та зручні проходи. І не дозволяти створювати штучні бар’єри там, де їх ніколи не мало бути. Бо без законності, доступності й спільної відповідальності не буде ані безпеки, ані комфорту.
Місто стає справді безпечним і живим, коли його простір відкритий, видимий і наповнений людьми. Тому питання просте: або ми далі множимо паркани і втрачаємо Київ, або відкриваємо простір і розвиваємо місто разом.
