Хаотична забудова Києва. Причина у дерегуляції, безвідповідальній поліції і судах

Ця надбудова – вершина айсберга не тільки в масштабах України, а й даного житлового комплексу, що гордо названий Рив'єрою, з відсиланням до туристичних і мальовничих морських берегів.

Системна проблема із забудовою в Україні: ніколи не можна бути впевненим, що поряд з вами нічого не побудують без документів. В окремих випадках будують не тільки у дворі перед вікнами, а й новий будинок на вашому даху (фото: серпень 2021)

Будівництво першого будинку цього ЖК почалося в 2016 році на пустирі між берегом Дніпра, озером та річкою Підбірна поряд із дачним масивом із сільськими садибами. До станції метро "Славутич", однієї з найменш завантажених у місті – хвилина ходьби. До центру міста на метро треба проїхати п'ять станцій.

Київ розростався, і через села Лівого берегу в кінці 80-х проклали Південний міст, гілку метро та магістраль національного значення. У 90-х роках поряд із Дніпром зростали пафосні котеджі на 1000 м2, але все ще залишалися й старі, архаїчні двори. Висота забудови тут – 1-3 поверхи.

Тож коли у забудовника опинилися у власності кілька ділянок, департамент архітектури видав містобудівні умови та обмеження (МУО) на будівництво чотириповерхових будинків. Теоретично міг би вийти по-європейському затишний квартальчик біля озера й річки.

Якщо взяти дозволену площу квартир (згідно з отриманими Містобудівними умовами й обмеженнями 2016 року), та поділити на середню площу в 50 м2, то виходить, що забудовник законно міг збудувати трохи більш ніж 200 квартир і вісім паркомісць. Метро поруч, можна проігнорувати норму про те, що на дві квартири має бути щонайменше одне паркомісце.

Одна з перших візуалізацій забудовника, яка формально відповідала виданим міською владою умовам. Проте на рекламних білбордах верхні поверхи будівлі огорнув доданий у фотошопі туман. Через це неможливо було зрозуміти – то скільки ж поверхів будують насправді.

Проте забудовник у першому ж будинку спочатку звів п'ять поверхів, потім – ще стільки ж зверху. Звісно, це були не котеджі, а звичайні багатоповерхівки з квартирами. Потім почали зводити нові будинки поряд.

У вікнах шестиповерхівки уже рік як висять штори і жалюзі різних фасонів, у під'їзд заходять мешканці та працівники офісів, ремонти закінчені, працюють кондиціонери. І ось очевидне-неймовірне – на закінченому утепленому й гідроізольованому даху, затуливши діру від ліфта і сходового маршу, на очах у всіх будують нових чотири поверхи, без жодних будівельних парканів, прямо над тротуарами. Цей же будинок стоїть на засипаній частині водойми, чо суперечить багатьом законам.

Наголосимо, що міські служби (а саме – Департамент архітектурно-будівельного контролю КМДА) помітили порушення та скасували декларації про початок будівельних робіт (зайві поверхи стало видно сотням тисяч киян, що проїжджають на метро поруч). Містобудівні умови дотепер чинні лише на чотири поверхи.

Але забудовник не зупинився і не розгубився. Він продовжив будувати Рив'єру 2, 3, 4, 5, 6, 7, та подав позов до суду на рішення чиновників. Будинки росли на нових ділянках поруч, під які підкладали все ті ж перші МУО на житлові чотириповерхівки. Адже суд розглядав справу тільки за перевищення висотності понад чотири поверхи, а не заборону будувати взагалі будь-що.

Коли забудували ділянки з кадастровими номерами (які мають законні межі та є на кадастровій карті), забудовник почав захоплювати міські землі – ділянки, не надані йому у власність чи користування та прибережну захисну смугу річки Підбірна.

Там, де ще не так давно росли дерева та було водне плесо, з’явилася бетонна набережна, а сама водойма стала вужчою удвічі. Половину водойми засипали піском, на ньому в 2019-2020 роках збудували шестиповерховий будинок – той, де зараз надбудовують ще чотири поверхи.

Якщо раніше територія довкола приватних будинків була нічия – заросла бур’яном, акацією, туди скидали пляшки від спиртного, використані шприци та мішки побутового сміття – то у 2016-2021 роках тут закипіло будівництво, завирувало нове життя.

Проте законно цю землю отримати неможливо. І навіть ціла сесія Київської міської ради не може цього зробити. На заваді – низка законодавчих обмежень та будівельних норм: Водний кодекс забороняє будувати біля водойм – а тут рукав Дніпра, що виглядає як мала водойма. По суті ж, це частина проточної водної артерії на десятки кілометрів та сотні гектарів площі водного плеса, що йде паралельно з Дніпром через дачні ділянки до великих столичних озер на південній лівобережній околиці міста. Тут і потенційно підтоплювана територія, де без намиву ґрунту на 3-4 метри над наявним рівнем не можна будувати багатоповерхівки. Ще у 70-х роках, до будівництва дамби в Каневі, дачні будинки тут змивало весняним розливом Дніпра так, що сусіди ловили чужі дерев'яні споруди у себе на ділянках мотузками, як рибу.

На фото, зробленому в квітні 2021 року, цифрами позначено: 1. Будинок, на який у відкритих базах даних немає жодних дозволів, ба навіть земельна ділянка не оформлена. Зараз його надбудовують чотирма поверхами. 2. Будинок, за містобудівними умовами чотириповерховий, як у Європі. А насправді тут 10 поверхів на 5 під'їздів. 3. Станція метро “Славутич”. 4. Столичний Південний міст, транзитна переправа через Дніпро на маршруті між західними і східними областями України. 5. Вузька дорога на багатотисячний масив дачної та котеджної забудови, по ній за хвилину проїздить понад 100 авто в одному напрямку, хоча вона розрахована на 20. 6. Садівничі кооперативи – знамениті “шість соток”, на яких виживали родини українців у 90-ті.

Великий шлях реформ. За все відповідає цифрова система

Таких історій в Києві десятки: дозволів немає, а незаконні будинки є. Київська мерія навіть робила спеціальну карту із позначенням незаконних будівництв. Зараз у них на сайті можна знайти лише список.

Поштовх незаконній забудові дала – хто б міг подумати! – дерегуляція.

Подивімося, як це відбувалося.

До 2010-11 років містобудівна система була закритою та офлайновою. У великих містах України та в Києві був період роботи містобудівних рад, коли досвідчені архітектори разом з чиновниками, які давно працюють у цій сфері, та бізнесменами вирішували, як увіпхати житлову висотку чи десять-двадцять висоток так, щоб формально втриматися у межах чинних норм та ще старих, радянських прагнень архітекторів бути в тренді світових тенденцій модернізму. Не кажу, що все було кришталево чесно. Але процедура була складна, і це створювало бар'єр для масової незаконної забудови. Хоча протести проти нових забудов були й у ті часи.

Зараз ситуація інша. Починаючи з 2010-х років у боротьбі за легкість ведення бізнесу впровадили багато відкритих баз даних, які мали б забезпечувати прозорість процесів, швидкість перевірки і ухвалення рішень без адміністративного впливу, майже автоматично. Зміни тривали багато років, і прозорість підвищувалася постійно аж донині.

Забудовник мав клікнути мишкою в онлайн-карту і роздрукувати всі дані по ділянці – скільки коштує, що дозволено будувати. Майбутній покупець також автоматично, без запитів у невідомі інстанції і залучення юристів, міг би отримати дані – наприклад, що будівництво, в яке він хоче інвестувати, законне, бо має повну відповідність функціональному призначенню ділянки, висотності, щільності, кількості паркомісць, шкіл і садочків.

Будь-які протести проти незаконного будівництва можна було б легко припиняти: ось відкриті дані, автоматично перевірені. А червоним позначені незаконні забудовники, і до них на всіх крилах летять будівельна інспекція, поліція, прокуратура, які штрафують-штрафують-штрафують, поки суди виносять справедливі вироки. Тож усі законні інвестиції надійно захищені і застраховані. Україна стрімко розвивається на заздрість диким сусідам. Але, як завжди, виникло прикре “але”.

У процесі реформ запустили містобудівний кадастр Києва. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Про містобудівний кадастр» за травень 2011 року, будь-хто міг замовити довідку з кадастру, де вказувалася висотність, щільність та тип забудови на будь-якій ділянці міста. Власник ділянки отримував більш розгорнутий тип довідки – містобудівні умови і обмеження (МУО), уже без будь-яких містобудівних рад, засідань. Також майже автоматично.

Після цього, якщо об’єкт будівництва – не стадіон і не великий багатофункціональний комплекс, де одночасно постійно можуть перебувати понад 300 людей, можна було отримати експертний висновок, що проєкт надійний. Висновок могла надати будь-яка експертна, у тому числі недержавна організація. Після цього забудовник подавав декларацію, що починає будівельні роботи за отриманими умовами і проєктом.

Декларація приймалася автоматично – важливо було лише правильно заповнити поля і надати потрібні документи точно за переліком. Далі – будуй без порушень те, що задекларував. Якщо порушував обіцянку, декларацію про початок будівельних робіт могла скасувати спочатку всеукраїнська ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція), а після децентралізації – муніципальний, місцевий департамент архітектурно-будівельного контролю.

Знімок з екрана – Містобудівний кадастр Києва. Відкрита база даних усіх дозволів на будівництво в Києві. Цифрами позначено: 1. Збудований у 2020 році будинок, позначений як наявна споруда. На супутниковому знімку 2013 р. під ним ще була водойма. Блакитні лінії позначають прибережні захисні смуги, де заборонено будівництво. 3. Ділянки, на яких мали бути зблоковані чотириповерхівки, а вийшли і житло, і приватна школа і дитсадок, і офіси в 11 наземних поверхів. 4. Ділянка, де збудовано ще одну висотку, також без документів.

Активно запроваджувалися геоінформаційні системи: кадастрова карта України із зазначенням меж усіх ділянок, виділених у власність чи користування, прив'язана до супутникової фотокарти, знімки вулиць, які Гугл виклав у відкритий доступ. Чиновник не міг сказати, що чогось не помітив – бо фото всіх міст доступні усім.

Можна подивитися, як виглядала певна ділянка рік чи п'ять років тому. Була ріка, а стала суша – хто засипав і на підставі чого? Будинок був збудований 10 років тому, а за документами на 9 років молодший? Фотодоказ одразу ставив крапки над “і”. На котлован отримали документи, що це готовий будинок, введений в експлуатацію роком раніше? Знову ж таки, так збрехати неможливо, бо є фотодоказ.

Фото 2021 року, цифрами позначено: 1. Будинок, побудований без дозволів у прибережній захисній смузі. 2. Парковка, як і будинок, збудована на землі, що не надана у власність чи користування. 3. Будинки, які мали бути чотириповерховими. 4. Будинок, збудований на земельній ділянці без отримання містобудівних умов і обмежень.

Трохи магії та циркових трюків

Та досконалий цифровий інтерфейс не розв'язав проблему малоефективних державних служб. Забудовники цим користуються, а наші Рів'єри – хрестоматійний приклад.

І от, як ми згадували вище, у 2016 році будівництво почалося. Звернемо увагу на логічний в ті часи факт: фундамент закладався такий, що відповідав навантаженню чотириповерхового будинку. Ніщо не віщувало, що на ньому згодом набудують одинадцять поверхів.

Стіни будувалися із різних матеріалів, перекриття використовувалися збірні, як і потрібно для заявлених на першій візуалізації малоповерхівок. Монолітно-каркасна система, яку використовують для будівництва висоток на зволожених ґрунтах, не використовувалася.

Згодом почалися тинькувальні роботи, утеплення фасаду. Будинок на той час із чотирьох заявлених виріс на сім реальних поверхів. Проте згодом, після завершення фасадних робіт, забудовник надбудував ще чотири поверхи, назвавши будинок десятиповерховим, а перший поверх трохи прикопав в землю, назвавши його “цокольним”.

Дійсно, чому б не застосували західну практику – перший поверх рахувати з другого, а справжній перший вважати “наземним поверхом”. Раніше норми передбачали, що цоколі будуть, якщо будинок на рельєфі. У нормах не записано, що в жодному разі не можна використовувати будівельні терміни так, аби додавати поверхи й ігнорувати їх у документах.

Цокольний поверх за нормами має перебувати на половину своєї висоти під землею. По сходинках (висота однієї – 15 см) видно, що підлога першого поверху міститься на висоті понад 2 метри від рівня землі – отже, названий “цокольним” поверх заглиблений в землю менше, ніж наполовину. Таке рішення змушує робити сходи, робить доступ як у “цоколь”, так і на перший поверх незручним. Проте типу “законно” дозволяє будувати 11 поверхів на продаж, а в документах називати споруду десятиповерховою.

Обмеження по висоті в чотири поверхи – не банальна формальність. Для кожної ділянки міської території передбачена інфраструктура. Що більше поверхів, то більше квартир і, відповідно, каналізаційних стоків, діаметрів водопровідних труб, потужних насосів, електричних потужностей та газових труб.

Більше машиномісць, більше майданчиків для відпочинку, дитячих майданчиків. Зростає потреба й у пожежній безпеці – для евакуації в екстрених ситуаціях і для щоденного користування будинком підвищеної поверховості потрібно більше ліфтів. Один ліфт на 120 квартир, як у цьому будинку – це порушення норм. Також повинен бути ліфт для транспортування пожежних підрозділів, особливі сходи, які будуть захищені від задимлення під час пожежі.

Неможливо спочатку зробити проєкт для чотириповерхівки й потім її зробити втричі вищою, але при цьому залишити старий фундамент, малу кількість ліфтів, сходи, що не захищені від диму. Труби втричі меншого діаметру, слабкі насоси, відсутність достатньої кількості паркомісць у межах відведеної ділянки. Звичайно, раніше і в горбатий “Запорожець” примудрялися посадити десять людей замість визначених виробником чотирьох. Але одна річ – челендж і передчасно поламаний “Запорожець”, а інша – житло на 1000 квартир.

Фото 2019 року, цифрами позначено: 1. Ділянка без кадастрового номера та дозволів на будівництво, сьогодні ту частину озера засипано піском, збудовано багатоповерхівку та паркінг. 2. Ділянка, де дозволено чотири поверхи, а збудовано одинадцять. 3. Вхід на станцію метро. 4. Садівничі кооперативи. 5. Південний міст та проспект М. Бажана.

Забудовник, почавши з чотирьох поверхів, далі застосував схему, до якої не готувалися розробники відкритих баз даних. Його намагалися схопити за руку, але не вийшло. Адже після дерегуляції нема потреби проходити безліч перевірок і можна не боятися контролерів.

Реформа містобудування мала спростити процес будівництва та пришвидшити проходження процедур. Так і сталося. Це дало багато квартир за низькими цінами. Але суспільству в цілому довелося сплачувати й іншу ціну: терпіти хаотичну забудову, знищення зелених зон, що робить місто загалом менш комфортним для життя.

Безсилі контролери, байдужість поліції та прокуратури і “правильні” суди

Отже, коротко відтворимо трюки: забудовник купив ділянку для садибної забудови, отримав містобудівні умови, зробив проєкт відповідно до умов та передав його в експертизу. Далі – зареєстрував декларацію про початок будівельних робіт у департаменті держархбудконтролю. Про які роботи йшлося в декларації? Про зведення будинку на чотири поверхи.

Будинки виросли вгору більш ніж на чотири поверхи. Саме в цей час департамент архітектурно-будівельного контролю намагався провести перевірку в присутності замовника та скасувати декларації про початок будівельних робіт за виявлені порушення. Але закон забороняє здійснювати перевірку без присутності замовника будівництва, власника ділянки. Ну а він же не дурень, щоб ходити разом із перевіряльниками.

Департамент направив запити в поліцію району, на національний рівень та в прокуратуру для сприяння в перевірці та допуску на об’єкт. Але правоохоронці усіх рівнів як води в рот понабирали. Жодної відповіді від них, не кажучи вже про які-небудь дії, департамент не побачив.

Дерегуляція дала багато нових квартир за відносно низькими цінами. Але суспільству в цілому довелося сплачувати й іншу ціну – терпіти хаотичну забудову

Проте в зв'язку з виявленим порушенням департамент скасував декларацію забудовника. Останній звернувся до суду щодо її поновлення. І суд першої інстанції задовольнив позов.

Станом на 2021 рік справа проходить касації у Верховному суді, а тим часом усі квартири, включно з зайвими поверхами, продані у безліч приватних рук. Тому демонтувати шість проданих поверхів на сотні квартир буде дуже дорого, довго і це супроводжуватиметься мітингами власників. А отже, шанси відновити законність прямують до нуля.

Цікаво, що техніко-економічні показники, які додаються до декларації, містили дані про менше ніж 300 квартир. Хоча очевидно, що в кожному під'їзді 10-12 переважно однокімнатних квартир, під'їздів є понад 10, поверхів також 10. Тож забудовник збудував понад 1000 квартир.

В електронній системі відсутні дані про будівництво офісів, приватного дитячого садка та школи. Адже для таких будівель має бути окрема земельна ділянка з цільовим призначенням "заклади освіти" та "адміністративні будівлі".

Клас наслідків СС1 застосовується до найпростіших будівель. Для десятиповерхових багатофункціональних будинків має бути середній клас наслідків – СС2. Називати реконструкцією надбудову понад шести поверхів – неправомірно.

Фокус із адресами

Постає питання: на яких підставах оформлені договори купівлі-продажу нелегально збудованих квартир? Як ця нерухомість змогла потрапити у реєстр нерухомого майна? Яким чином людям підключають газ, воду та каналізацію? З ким уклали договори, якщо за законом під'єднувати комунікації можна тільки до введених в експлуатацію будинків?

Ще один фокус – із кількістю будівельних адрес. Під будівництво відведено три ділянки, а поштових адрес – дев'ять: вул. Центральна, 19, 21, 21-A, та вул. Малоземельна, 75, 75-А, 75-Б, 75-В, 75-Г, 75-Д. Окрім того, візуально все має вигляд одного комплексу, а розташований він на ділянках, що належать різним власникам.

Тут можна хіба що припустити, що поштові адреси присвоювала районна адміністрація у час між апеляціями і касаціями, що тривають у судах. І, ймовірно, не на будинки, а на окремі під'їзди в будинках. Формально вони вважалися чотириповерховими, які власники вирішили реконструювати, і під час “ремонту” надбудували зайві, не передбачені дозволами і місцевою інфраструктурою, поверхи.

А поки контролери розгрібали головоломки з десятком адрес, кадастровими номерами земельних ділянок, двома юридичними власниками, які ці ділянки то об’єднували, то змінювали їхні межі, залишаючи на нові форми ділянок старі дозволи – нотаріуси реєструвати купівлі-продажі квартир. Номер квартири є, номер будинку є, а поверх – неважливо. Може, їх було чотири, а може, й утричі більше.

Тим часом росли інші будівлі цього ЖК.

Зайвий будинок

Апетит приходить під час будівництва. На ділянці, де ще в 2018 році була водойма, з'явилася спочатку велика купа піску, зникли дерева. Потім, відрізавши фактично половину водойми, почали будувати бетонну набережну, а вивільнене місце зайняв будинок та парковка перед ним.

Під час будівництва там висіло оголошення, що водойму чистять і споруджують парк. Але в 2019 році тут зробили пальове поле (основа під фундамент висотного будинку), у 2020 році збудували шестиповерхівку, заселили туди людей та в 2021 році почали надбудовувати над заселеним будинком ще чотири поверхи.

При перевірці дозволів виявилося, що на цей будинок є нова поштова адреса – вул. Центральна 21-Б. Раніше вона ніде не фігурувала у містобудівних умовах і обмеженнях і є вже десятою адресою для цього ЖК. Хоч у кадастровій карті під будинком відсутня земельна ділянка, та він уже стоїть там, де на карті позначена зона прибережної захисної смуги. Цього грубого порушення закону про містобудування не помітила жодна електронна автоматична система.

Річ у тім, що будинки ЖК Рив'єра хоч і будувалися на різних ділянках, але їхні стіни щільно прилягають одна до одної, створюючи ланцюг на кшталт зчеплених вагонів. Формально шматок “вагона-будинку” може своїм краєчком зачіпати сусідню ділянку.

Тобто, зі ста відсотків плями забудови на трьох відсотках новобудова стоїть на ділянці, на яку є документи. А на дев'яносто семи – на неоформленій ділянці. Тому є шматочок “суші” з документами, на які можна формально послатися. Хоча спеціалісти держкомзему мають прилади для точного супутникового вимірювання меж ділянок, цю просту роботу не замовляють і не можуть виконати контрольні органи.

До всього безладу з документами і дозволами, надзвичайною щільністю забудови і кількістю нових мешканців додається і транспортний колапс на прилеглих територіях.

Місто трісне по швах

Ділянки, де зараз побудований цілий мікрорайон на понад тисячу мешканців, залишилися від приватних садиб, де раніше жило всього кількадесят людей. Отже, фізично ці ділянки не могли вмістити всю необхідну інфраструктуру. Вузькі вулиці, які мали обслуговувати 20-30 людей з авто, обслуговують у тисячу разів більше. Рятує лише те, що поряд багато неосвоєних ділянок, часто – без документів. На них виникають як стихійні безкоштовні, так і платні парковки. Але ж ми всі розуміємо, що це – тимчасово.

Як зупинити вакханалію?

Що в цих умовах могли б зробити чиновники різного рівня?

- Поліція та прокуратура мала б сприяти департаменту архбудконтролю (ДАБК) в тому, щоб зупинити будівництво шестиповерхового будинку на самозахопленій ділянці. Замість того, щоб самоусунутися та ігнорувати запити ДАБК.

- Чиновники Мін'юсту, посилаючись на висновки і приписи ДАБК, мали б скасувати реєстрацію прав власності на нерухоме майно, що збудоване з порушеннями та не введене в експлуатацію належним чином.

- Чиновники райдержадміністрації мали б скасувати надання поштової адреси, довести, що через порушення правил використання земельних ділянок порушується життєдіяльність міста – зокрема, перевантажені комунікації. Йдеться й про тривалі затори на дорогах, і про стихійне паркування, і про забиту каналізацію, і про проблеми з електропостачанням.

Звісно ж, ніхто з них не виконав цієї роботи. Своєю чергою департамент містобудування та архітектури не ініціює розробку проєктної документації на розширення вулично-дорожньої мережі поряд з такою потужною забудовою, розробку детального плану території. Затверджений генеральний план міста до 2020 року вичерпав свою актуальність – це видно навіть по назві. Інженерні мережі, так само як і вулиці – перевантажені, вузькі й тісні, як штанці з молодшого брата.

Але, попри всю очевидність порушень закону і наявну змогу довести це за допомогою відкритих даних – найпевніше, Рів'єра добудує цей відносно крихітний комплекс та й далі кепкуватиме зі здорового глузду. Поряд вирили ще три гігантських котловани, без жодних паспортів та документації почали будівництво ще більших і потужніших споруд типу “багатофункціонального церковно-житлово-торговельно-розважального комплексу Храм”.

Вади закладено на етапі, коли система не ідентифікує як порушення досить очевидні речі – будівництво на самозахопленій території. Адже це порушення легко побачити, якщо порівняти супутниковий знімок новобудови з кадастровою картою, де відсутня сформована земельна ділянка.

Можна припустити, що в разі, коли система не може відрізнити десять поверхів забудови від чотирьох, присутній людський фактор.

Але загалом вся ця історія показує, що жодна діджіталізація і дерегуляція не зроблять наше життя кращим, поки державні інституції працюватимуть абияк, а суди прикриватимуть різного роду шахраїв.

Щоб це змінити, потрібно відбирати на держслужбу найкращих, платити їм на рівні комерційних фірм, нарешті реформувати поліцію і продовжити зупинену Зеленським реформу судів.

І тоді згодом, поступово, компанії, котрі звикли працювати так, як описано в статті, підуть із ринку, а незаконних забудов ставатиме дедалі менше.

Читайте більше про забудову Києва у циклі статей Олега Гречуха

Проєкт реалізується за фінансової підтримки Міністерства закордонних справ Чеської Республіки в межах Transition Promotion Program. Погляди, викладені у цьому матеріалі, належать авторам і не відображають офіційну позицію МЗС Чеської Республіки.

абзац будівництво Рив'єра київ держава економіка забудова осокорки