Законопроект «Про ринок земель» створює новий клас чиновників – земельних.

Варто не протестувати проти введення ринку землі а добиватися усунення свавілля чиновників, яке закладене в урядовому законопроекті. Закон правильніше було б назвати - про переважне право держави на володіння землею. Процедура вибудувана так, що держава при бажанні може отримати будь-яку ділянку, а громадянин - тільки якщо домовиться з представником держави. Механізм продажу занадто ускладнений і непідйомний для простого селянина.

Автор: Владимир

Кабінет міністрів нарешті вніс до парламенту законопроект «Про ринок земель» - один з двох законів, після ухвалення ЯКИХ має бути скасований МОРАТОРІЙ на купівлю-продаж сільськогосподарських земель. Інший закон про земельний кадастр був прийнятий ВР в останній тиждень своєї роботи перед літніми відпустками.

Нагадаємо, Земельний кодекс 2001 р ввів в Україні приватну власність на землю сільськогосподарського призначення.

Земля була розпайована та видана кожному сільському мешканцю в натурі. На право її продажу ввели Мораторій до закінчення процедури розпаювання, щоб кожен, хто має право на землю, встиг отримати державний акт. Мораторій продовжується щорічно, незважаючи на те, що всі бажаючі скористатися свої правом (6.5млн.селян з 6.8млн) зробили це, і здають свої землі в оренду.

Потім на шляху введення легального ринку сільськогосподарської землі стали 2 закони, які, на думку прихильників продовження мораторію, повинні «створити цивілізований ринок землі».

Тому обговорення майбутнього закону «Про ринок земель» - це не обговорення переваг та недоліків його тексту. Це суперечка про необхідність ринку землі в принципі.

Думка про те, що можна написати якийсь ідеальний закон, за яким ринок землі буде розвиватися цивілізовано, ілюзорна. Колись Спіноза сказав, що неможливо так сформулювати закон, щоб зловмисний людина не використовував його формулювання у своїх цілях.

І суб'єкти ринку, і правники вкладають в положення закону свій досвід, цілі, розуміння, які часто відрізняються від ідеальних уявлень авторів.

У демократичних країнах немає практики повної заборони торгівлі землею. Є законодавчі обмеження більш чи менш мірою суворі. Заборона зазвичай стосується спеціальних земель або таких що, «відвойовані» у моря, пустелі. Також варто враховувати, що більшість обмежень з'явилося після 2-ї Світової війни в епоху надлишкового виробництва продовольства. Оскільки в даний час від надлишку світ йде до нестачі продовольства, заборони також ймовірно піддадуться корегуванню.

Головна перевага проекту закону - він дозволяє операції купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення.

Все інше присвячено обмеженням на приватне володіння землею та операції купівлі-продажу. Деякі з цих обмежень суперечливі, інші повністю негативні.

Спірне обмеження: при продажі ділянки протягом 5-ти років після придбання, слід платити мито:

«у разі відчуження у перший рік — 100 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

у разі відчуження у другий рік — 90 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

у разі відчуження у третій рік — 80 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

у разі відчуження у четвертий рік — 70 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

у разі відчуження у п’ятий рік — 60 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки»

Термін рахується від дати укладення договору, за яким земля перейшла у власність продавця.

Проте, якщо громадянин успадкував землю, і, не збираючись нею займатися, хоче продати, мито безглузде і шкідливе. На жаль, в законопроекті цей нюанс не передбачений.

У законопроекті чимала частина тексту присвячена консолідації земель та правам власників ділянки на покупку сусідніх паїв.

Наприклад, є поле в500га. Там 100 паїв 100 різних власників. Закон передбачає, що покупець ділянки не може порушувати сівозміну ділянки. Власники сусідніх паїв мають переважне (після держави, на жаль) право на покупку сусіднього паю. Всі ці пункти корисні і можуть поліпшити земельні відносини.

До суперечливих слід віднести заборону на купівлю землі юридичними особами та іноземцями.

«Земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть набувати у власність за цивільно-правовими договорами лише:

- громадяни України;

- фермерські господарства, створені відповідно до закону;

- держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів чи територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування».

При цьому мається на увазі, що на момент вступу закону в силу можуть існувати юридичні особи, які мають у власності сільськогосподарську землю, яких де-юре насправді не існує.

Автори законопроекту докладають зусиль, щоб закрити всі можливі лазівки для отримання іноземцями землі у власність. Якщо в результаті якихось подій (успадкування, купівлі акцій понад 10%) іноземець став власником землі сільгосппризначення, він зобов'язаний її продати протягом року, інакше держава це зробить примусово.

Протягом терміну продажу не можна обтяжувати цю землю боргами 3-х осіб (тобто застосовувати боргові схеми для відведення її від продажу).

Власники землі сільгосппризначення не можуть вносити її в якості паю до статутних капіталів господарських товариств, щоб не дозволити юридичним особам обійти заборону на володіння землею.

Обмеження суперечливе, тому що не враховує наших реалій. Багато найбільш успішних агровиробників - юридичні особи з іноземною участю.

Сьогодні вони орендують землю у власників паїв, фактично, розпоряджаючись нею, як своєю. Закон не дає їм можливості узаконити власність. Тобто їм доведеться оформляти землю на підставних осіб, що не підвищить прозорості земельних відносин.

Наступне суперечливе обмеження - на розмір ділянки.

Гранична максимальна загальна площа земельних ділянок у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва становить, гектарів:

Полісся — 1500;

Лісостеп — 1750;

Степ, Степ посушливий, Сухий степ — 2100;

Карпатська гірська область — 900;

Кримська гірська область — 1100.

Таке обмеження дозволяє вести прибуткове товарне господарство, використовувати сівозміни, застосовувати сучасну техніку. Але воно не враховує вищезгадані реалії, коли 2 десятка найбільш успішних агровиробників мають в оренді по 100т.га землі і більше. Ця норма не дозволить легалізувати існуючі відносини, залишить їх у тіньовій сфері, а отже знайдеться можливість для корупції.

Подібні обмеження, дійсно, є в більшості країн. Їх мета - зберегти традиційне селянство / фермерство, не допустити утворення латифундій.

Однак, у більшості країн з такими обмеженнями, немає сильного зернового господарства, вони не експортують зерно у великих обсягах. Навряд чи автори закону сподіваються, що після його прийняття наші агрохолдинги поділяться землею з фермерами. Та й якість роботи на землі у агрохолдингів поки на порядок вище, ніж у фермерів, урожайність вище. Це означає, що все залишиться як є - 2 десятки агрохолдингів будуть продовжувати володіти сотнями тисяч га, тільки оформлені вони будуть на сотню пов'язаних осіб. Що це поліпшить? Навіщо нам це саме зараз?

Більше того, насправді, обмеження діє тільки при продажі державної землі. З інших випадків згадано тільки успадкування. Наприклад, у людини вже є 2100га, а тут удача, він успадкував ще 100га. Закон вважає це допустимим. Інші способи придбання землі закон не згадує зовсім.

Однозначно негативні положення:

Порядок продажу землі.

Відповідно до нього, то, хто бажає продати свою ділянку (пай) повинен опублікувати в газеті оголошення, вказавши бажану ціну.Охочі купити ділянку повинні письмово заявити про це протягом місяця і внести вартість в депозит нотаріуса.

Далі, якщо серед бажаючих придбати є держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів - щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, та органи місцевого самоврядування - щодо земельних ділянок, розташованих в межах населених пунктів, то вони й купують. Всі інші можуть забирати свої гроші в нотаріуса.

Якщо держава не виявила такого бажання, наступним розглядається орендар чи користувач чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Якщо ж и він не виявів бажання купити, розглядаються заяви власників суміжних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

І тільки після цього розглядаються заявки решти громадян. Якщо заявок немає, і власник ділянки зменшує ціну, вся процедура з поданням заяви і місячним збором заявок повторюється.

При продажу землі на торгах діє така ж ієрархія прав. В разі пропозиції рівної ціни переважне право має держава, далі орендарі, потім власники сусідніх ділянок і тільки потім всі інші громадяни.

При вступі у володіння закладеними землями, банки також повинні в 6-ти місячний термін продати їх державі або на торгах.

У проекті КМ була вимога подання декларації про доходи при купівлі землі. Слава Богу, у внесеному до ВР проекті цієї вимоги немає. Мабуть, вистачило розуму зрозуміти, що при нашому податковому законодавстві виконати цю вимогу більшості цілком законослухняним покупцям нереально.

Таким чином, закон правильніше було б назвати - про переважне право держави на володіння землею. Процедура вибудувана так, що держава при бажанні може отримати будь-яку ділянку, а громадянин - тільки якщо домовиться з представником держави. Процедура продажу ділянки занадто ускладнена і непідйомна для простого селянина.

Переважне право держави на купівлю є в багатьох країнах. Але воно завжди обумовлено якимись вимогами. У даному законопроекті це право безумовне. Тільки чиновник буде вирішувати, скористатися цим правом чи ні. Немає жодних положень, коли це право слід застосовувати і що далі робити з купленою землею. Простір для свавілля чиновника - повний.

У держави і без того чимало землі. У державній власності залишається земель запасу та резерву - 6,1 млн. га сільськогосподарських угідь, з них ріллі -2,8 млн. гектарів.

Відумерлої спадщини 1,8 млн. га сільськогосподарських земель, невитребуваних паїв 1,4 млн. га

До цього тепер додасться земля, викуплена у власників паїв. Теоретично, держава зможе її продавати на торгах. При продажу державної землі вимоги до покупців суворіше. Він повинен мати агроосвіту чи займатися фермерством останні 5 років. Насправді, така схема - чудова можливість для чиновника віддати землю «своїм», зберегти контроль над нею, формально, продавши в приватні руки.

Головним побоюванням при вирішенні купівлі / продажу землі є загроза «олігархи / іноземці все скуплять за безцінь, змусять нас орендувати нашу ж землю в тридорога, малограмотні селяни продадуть за пляшку і т.д.».

Слава Богу, коли дозволили вільно купувати і продавати квартири, ці захисники були зайняті заробляючи на життя в кооперативах, відеосалонах і не кричали, що житло скуплять олігархи за безцінь, змусять нас орендувати свої квартири.

В результаті більшість громадян живе у приватизованих квартирах до цього дня, кому треба було - продали, кому треба було - купили. Побоювання, що олігархи кинуться купувати ні на чому (окрім радянського виховання) не засновані. Хто що хотів придбати землю - вже придбав.

Навпаки, великих власників більше влаштовує теперішня система, коли вони орендують землю у власників паїв, які не можуть контролювати орендарів або торгуватися за розмір плати.

Викуповувати землю навіть за нинішньою ціною порядку 12000гр/га - зайва витрата. Але на ринок можуть вийти професійні власники, які скуплять, наприклад, паї поля в 500га і зможуть говорити з орендарем на рівних, вимагаючи дотримання правил землекористування та підвищення орендної плати.

Саме цього бояться агровиробники, саме від цього страхуються чиновники. Ця загроза може змусити агрохолдинги купувати землю або віддавати її іншим виробникам. І це – краще для сільського господарства України.

Ринок землі потребує власника, який отримує дохід від неї, а не від своїх ексклюзивних прав. Чиновники такими не є. Закон, на жаль, максимально заважає появі такого власника, неймовірно збільшуючи права земельних чиновників.

І робить це, як завжди, під прапором захисту інтересів держави, цивілізованості ринку і т.д. Хоча інтересам держави більше відповідало б розвиток конкуренції, максимальна можливість для бажаючих купувати і прибутково використовувати землю, вводити її в ринковий оборот.

Попереду обговорення закону. Хотілося б, щоб суспільство не опиралося його прийняттю, сподіваючись на збереження мораторію, а домагалося ослаблення закладеного в проект свавілля чиновників.

* * *

Сайт TEXTY.org.ua існує завдяки пожертвам читачів.

Фінансова підтримка кожного з вас дуже важлива для нас. Звертаємося з проханням здійснити пожертву на підтримку ТЕКСТІВ.