Чому в Європі міста красиві, а в нас чортзна-що. Як в Англії зберігають архітектурне обличчя міст
Завішані кондиціонерами, «прикрашені» будками-балконами і різнокольоровими латками утеплених стін — такий вигляд іноді мають навіть старовинні будівлі на центральних вулицях українських міст. Обличчя історичних будівель на свій розсуд можуть спотворити і власники бізнесів, і місцеві мешканці.
На англійських вулицях такого свавілля не побачиш. Зміни в «зовнішності» будинків, хоч старовинних, хоч сучасних, без узгодження тут заборонені. Як, власне, і в Україні. От тільки в Англії цих умов дотримуються. І це ґрунтується на декількох факторах: поваги до власної історії та до комфорту людей, котрі живуть поруч, в центрі містобудівної політики стоїть принцип не зашкодити сусіду, а також на чіткості роботи держорганів та невідворотності виконання їх приписів.
«Красиво, як у Європі», — кажемо ми. Але як саме досягається такий результат? Як вдається зберігати незмінними обличчя міст — історичні будівлі? Як знаходять компроміс між задоволенням нагальних потреб і необхідністю дотримуватися певних архітектурних вимог?
Про це ми поговорили з архітекторкою, авторкою однієї із серій освітнього серіалу «Урбаністика» Оленою Цимбалюк, яка нині мешкає і працює за фахом у Ноттінгемі.
Слово сусідів — закон
Олена Цимбалюк приїхала до Ноттінгема у квітні 2022 року. Каже, що одним із факторів у виборі тимчасового місця проживання стали не так захоплива архітектура та історія міста Робін Гуда і Байрона, як чудові тенісні корти, які вона побачила на гугл-мапі. Адже син займається саме цим видом спорту. На прикладі цих кортів архітекторка пояснює ставлення місцевих мешканців до свого комфорту, власного простору, будь-яких змін і того, як на це реагує міська влада.
«В одному з маленьких тенісних клубів, який збудували разом із прилеглими будинками, кілька років намагаються встановити освітлення кортів, щоб в осінньо-зимовий період спортсмени мали змогу грати в теніс хоча б до сьомої години вечора. Але мешканці прилеглих до кортів будинків навідріз відмовляються від ліхтарів, кажуть, що вони їм світитимуть в очі. І місцева рада завжди прислухається до думки громадян, якщо йдеться про якісь містобудівні чи архітектурні зміни поблизу їхнього житла, тому відмовляє власникам кортів в установці освітлення», — розповідає Олена Цимбалюк.
Слово сусідів буде вирішальним і для тих, хто, скажімо, мешкає у своєму будинку і хоче щось покращити в ньому ззовні. Наприклад, зробити прибудову — розширити житлову площу.
Ноттінгем свого часу був лідером за масштабами будівництва соціального житла. Це прибудовані одне до одного двоповерхові будиночки, відомі нам як таунхауси. Розміром вони такі самі, як квартири в хрущовках, і так само розраховані на одну сім’ю.
Право на світло
«Спочатку власник надсилає запит до міської ради, а вона вже розсилає його всім сусідам: чи не заважатиме їм ця прибудова. Наприклад, в Англії існує так зване право на світло. Не можна будувати так, щоб стіна перешкоджала потраплянню світла в сусідське вікно. Сусід може подати скаргу на забудову у вашому саду, якщо попередні 20 років світло (непрямі сонячні промені) потрапляло йому у вікна, а тепер ви ці вікна затіните.
Два-три місяці представники місцевої влади збирають думки сусідів, і якщо більшість аргументовано проти, то дозвіл на прибудову ніхто не дасть», — пояснює Олена Цимбалюк.
Якщо ж людина захоче виконати роботи тишком-нишком, то пильні сусіди не дозволять їй це зробити.
«У Ноттінгемі історично забудовували малоповерховим житлом, але кількість проєктів була обмежена. Штампували їх. Важко непомітно добудувати щось. Був випадок, коли стіни залишили як є, дозвіл отримали на оновлення покрівлі, а підрядчик “помилився” і, встановлюючи крокви, змінив кут нахилу. Сусідові достатньо було просто поглянути на фасад, щоб зрозуміти, що він не такий, як його, що дах став вищим і що дозволу на такі зміни в нього не питали. Він подав скаргу в місцеве відділення погодження (і така поведінка — норма для англійського суспільства). Рада на таку скаргу мусить відреагувати: приїде інспектор і перевірить, що відбувається», — наводить приклад архітекторка.
Якщо виявиться, що людина справді без узгодження змінює фасад свого будинку, їй нададуть адекватний час для того, щоб усе повернути до первинного вигляду або згідно з погодженим проєктом.
«Якщо ж ця вимога не буде виконана, то автоматично застосовується стягнення», — каже Олена.
Сама система проєктного погодження заточена під визначення доречності зведення того чи іншого об’єкта в конкретному місці — так зазначено в Національній системі проєктної політики (National planning Policy Framework). Умови такого погодження можуть бути порушені неумисно або умисно. Кожна місцева влада визначає, наскільки те чи інше покарання доцільне в конкретному випадку, враховуючи можливість виконання порушником, але дбаючи про інтереси постраждалих.
Правопорушення може бути звільнене від покарання за давністю, якщо минуло загалом десять років. Є додаткові умови з різними термінами, але зазвичай імунітет настає після спливання від 4 до 10 років.
Покарання буває різне — від звільнення від штрафу (якщо власник нерухомості швидко усуне порушення) до застосування штрафу необмежених розмірів (визначається судом з урахуванням майнового стану порушника, умов усунення порушення і шкоди, завданої громаді та/або окремим сусідам). Як правило, намагаються врегулювати все мирним способом. Проте місцева влада зобов’язана вести реєстр справ порушень, записуючи всі справи, навіть якщо покарання вирішили не застосовувати.
Люди мають вірити, що система працює, тому нічого не спускається на гальмах і кожна справа доводиться до кінця.
Архітектурні зміни — це дорого
Але не тільки страх покарань стримує мешканців англійських містечок від того, щоб щось змінити в «зовнішності» свого будинку.
«Річ у тім, що британці звикли все рахувати й заощаджувати. Вони швидше нічого не робитимуть для поліпшення власного комфорту, якщо це потягне за собою якісь ризики та фінансові витрати. Крім того, вони справді люблять традиції і дбають про те, щоб історичні будівлі зберігалися. Місцевим мешканцям навіть на думку не спаде встановити пластикові вікна випадкового дизайну, що дисонуватиме з іншою частиною будинку чи забудовою», — розповідає архітекторка.
Зовсім інша історія — представники інших країн, які мешкають в Англії.
«В арабів, азійців, континентальних європейців інша культура, інше відчуття простору. Вони просто не розуміють, навіщо в XXI столітті жити з двома окремими кранами для холодної та гарячої води. Вони можуть прийти до дизайнера й сказати: «Ось тут хочу вікно на всю стіну, а тут потрібні кондиціонери». І тоді шукають компроміс між потребами людини, законодавчими вимогами та інтересами сусідів. Наприклад, кондиціонер можуть сховати на даху або у дворі подалі від вікон сусіда», — ділиться Олена Цимбалюк.
До речі, у кондиціонерах у цій країні насправді й немає великої потреби через особливості клімату. Та й в уявленні місцевих мешканців це дорого.
Одна з головних проблем тут — штормові вітри, що проникають у кожну щілину, і часті дощі, що через вітер буквально проникають крізь стіни. Тому стіни часто сиріють, з’являється пліснява. Останні роки, за словами Олени Цимбалюк, погода дивує англійців перепадами: то холодно (коли –5 тримається тиждень), то жарко (тиждень +29 без краплі дощу). Тому мешканці Ноттінгема по можливості та за спонукання влади активно утеплюють свої будинки.
Будівельне законодавство ще з 90-х років минулого століття містить обов’язкові вимоги до енергоефективності будинків. Товсті утеплені стіни, утеплені підлога і дах, герметизація будинку від протягів та проникнення й утримання вологи.
«І це утеплення повноцінне, а не таке, як в Україні, коли ліплять «теплий клаптик» на пів кухні. Замінюють огороджувальні конструкції (стіни, вікна, двері й дах), тобто суттєво їх утеплюють і гідроізолюють, на новий дах кладуть товстий шар утеплювача тощо. Ніхто на це не скидається, як у нас у багатоквартирних будинках. Роботи виконує власник будинку. До речі, в Англії взагалі не існує такого поняття, як державна власність. Тут усе перебуває в приватній власності. Тому насамперед визначаються замовник (власник), межі повноважень і видається дозвіл», — розповідає Олена Цимбалюк.
Історичні будівлі на вагу золота
Історичної спадщини в Англії дуже багато. І збереглася вона не тільки завдяки тому, що завойовники тут нічого не ламали та не руйнували (море навколо — найкращий захист від будь-яких сусідів), а ще й тому, що будинки-довгожителі тут охороняються. І не лише законом, а й різними громадськими організаціями.
«Наприклад, забудовник наклав око на якусь споруду, і її немає в реєстрі історичної спадщини. Ти телефонуєш, скажімо, у Historiс England і кажеш, що будівля має історичне значення, а її скоро знесуть. Потрібно терміново внести її до реєстру пам’яток. І вони можуть це зробити буквально на завтра. Якщо ти хочеш відремонтувати будинок з охоронним статусом, одразу накладається купа правил. Те саме стосується будівель, які не внесені до реєстру, але містяться в історичному ареалі. Ти маєш показати всі креслення і надати окремі досить детальні креслення на вимогу різних історичних товариств, бо до них теж надійшов проєкт для ознайомлення від місцевої влади. Жодного дозволу так просто не дають. Знести посеред ночі будинок, який може бути значущим, але без статусу, — це просто нонсенс», — коментує Олена Цимбалюк.
Хоча щонайменше один прецедент таки є — знесення вночі «Таверни Карлтона» в Лондоні, збудованої в 1920-х роках. Але тоді місцеві мешканці першими встигли повідомити громадську організацію «Англія Історична», а та, своєю чергою, встигла зібрати силу-силенну фото- та відеоматеріалів, навіть зліпків зовнішніх декоративних плиток. Суд постановив відновити будинок один до одного з використанням уламків після демонтажу.
Точно таке, як 200 років тому
Зараз архітекторка працює з двохсотрічною громадською будівлею, і на ній хочуть відновити дерев’яну годинникову вежу, яка згоріла в 1932 році.
«Коли я запропонувала трохи осучаснити її, провести конкурс на можливі варіанти сучасного вигляду, бо просто відтворити репліку не завжди доречно (це постійна дискусія реставраторів), то думала, що мене виженуть за межі країни за таке “святотатство”. Доводиться досліджувати, як будували годинникові вежі 200 років тому, щоб зробити точно таку саму вежу, бо не збереглося ані креслень, ані чітких фотографій», — ділиться архітекторка.
Окрема тема — вікна. З одного боку, потрібно, щоб вони були максимально схожі з вікнами-попередниками, а з другого — щоб максимально відповідали нормам енергоефективності.
«Доводиться придумувати якісь фантастичні інженерні рішення, щоб досягти мети. Інколи категорично заборонено замінювати чавунні рами з одним склом. Тоді застосовують другорядне скління — інше вікно зсередини. Ззовні вікна залишаються такі самі. Коли ставлять нові вікна, потрібно погодити креслення, показати сертифікат виробника. Потім прийдуть перевірять, чи ти поставив саме ці вікна», — каже Олена Цимбалюк.
Україна: заборони є, покарань нема
В Україні, за словами Олени Цимбалюк, також є чіткі правила зміни фасадів. І вони прописані на законодавчому рівні.
Наприклад, у Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зазначено, що власник квартири, який планує утеплити стіни ззовні, повинен отримати письмовий дозвіл від інших співвласників у разі наявності ОСББ. Якщо ОСББ не створено, то управителем будинку є ЖЕК або керуюча компанія, а тому погоджувати треба з ними.
І є прецеденти, коли через недотримання цих вимог до людини застосовувалося покарання. Так, на сайті youcontrol є рішення № 87037686 Залізничного районного суду м. Львова про задоволення позову ОСББ «Велика Британія» проти мешканця цього житлового комплексу, який самовільно змінив фасад, балкон і лоджію. Його зобов’язали повернути все до попереднього вигляду й сплатити штраф у розмірі 50 тисяч гривень.
Інша історія, коли управителем будинку є, наприклад, ЖЕК. Тоді в головах людей часто складається такий пазл: моя квартира — це приватна власність, а будинок — державна, а отже, «нічия», тож можу робити що хочу: побудувати цар-балкон, пофарбувати «свою» стіну в будь-який колір тощо.
«Люди не розуміють, що, придбавши квартиру, вони купили тільки певні квадратні метри, а не весь будинок. І тому не мають права, скажімо, самостійно утеплювати зовнішні стіни чи робити будь-які інші зміни фасаду з мільйона причин, а не тільки тому, що закон забороняє», — коментує Олена Цимбалюк.
Якщо створене ОСББ, такі випадки є кому контролювати й притягувати до відповідальності винних. Якщо ж ідеться про будинки, що перебувають на балансі в міста, на зловживання можуть закрити очі через їх масовість та відсутність механізму контролю.
«Заборони та відповідальність за зміни фасаду в нас прописані в законах. Але є проблема з виконавчою владою. Як мені колись пояснили, часто просто не вистачає людей у штаті, які стежили б за дотриманням цих законів», — розповідає Олена.
Ще один момент: у законі може бути прописана заборона, а покарання за її порушення — ні.
Така сама історія в Україні з кондиціонерами. У пункті 12.3.4 ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт» зазначено, що для розміщення зовнішніх блоків систем кондиціонування роздільного типу (за відсутності централізованої системи) на фасадах житлових будинків (балконах, лоджіях тощо) мають бути спеціально відведені місця. І забороняється встановлення зовнішніх блоків систем кондиціонування на фасадах у разі перепланування або капітального ремонту окремих квартир.
При цьому законопроєкт № 4619, який передбачав штрафи за неправильно встановлені кондиціонери, Верховна Рада у 2021-му відхилила. До речі, штрафи були б смішні: 1700 гривень за перше порушення і 3400 гривень за повторне порушення протягом року.
