Що чекає на один з найвідоміших зруйнованих будинків Ірпеня
Будівля на Гостомельському шосе, 24/1 після звільнення міста стала “фотозоною” для міжнародних гостей. Біля неї з візитами побували прем'єр-міністр Канади, міністри закордонних справ Латвії, Литви, Естонії, Данії, офіційні делегації зі Швейцарії, Румунії, Північної Македонії, Молдови, Польщі та ООН, соліст і гітарист гурту "U2". Там Kalush Orchestra зняли кліп на пісню "Стефанія”, з якою перемогли на Євробаченні.
Що чекає на цей будинок, окрім світової слави? Його відбудова може коштувати мільйони доларів, що не набагато дешевше, ніж будівництво нового "з нуля". Але навіть розпочати цей довгий процес неможливо без проєктної документації, якої взагалі немає.
На прикладі цього дому розглянемо проблеми відбудови десятків тисяч житлових будинків, які пошкодили та знищили російські окупанти в Україні.
ЄС пропонує чотири принципи реконструкції: відбудову та інвестиції в критичну інфраструктуру, реформу державних інституцій, інтеграцію в стандарти і правила ЄС, конкурентний усталений розвиток і зелену економіку тощо. Як це вплине або вже впливає на насущні проблеми мешканців?
Перші ушкодження будинок отримав 2 березня 2022 року — від уламків ракети, запущеної на Ірпінь, яка влучила в сусідній дім. Відтоді будинок щодня отримував нові поранення, а напередодні звільнення міста опинився в епіцентрі вирішальних боїв.
16 березня 2022 року в будівлю влучили запальні снаряди, які спричинили пожежу на мансардних поверхах. Наступного дня, 17 березня, з нього виїхали останні з мешканців. До війни там мешкало 200 родин, після початку війни усі залишили своє житло. В акті про пожежу написано, що сили й засоби пожежників не залучали через бойові дії. Тобто пожежа поширювалася, поки було чому горіти.
Нині будинок непридатний для життя, повертатися мешканцям нікуди. Звісно, люди чекають на обіцяну допомогу у відновленні житла, на акти про пошкодження й на компенсації. Але поки що нічого цього немає. Співвласники здають добровільні пожертви на прибирання й охорону решток свого житла. Власників низки квартир не встановлено. Дім зруйновано, до того ж він не має документів.
Цей будинок зводили зі скандалами у 2012-2014 роках. Здали в експлуатацію лише в 2016-му. Початковий проєкт змінювали в ході будівництва, додавали квартири на верхніх поверхах, продавали місця у дворі під стоянки (на які неможливо оформити право власності).
Забудовник ТОВ “Сервісзем-проект” передав будинок в управління іншій структурі — приватному ЖЕКу. При передачі було приховано важливі документи про додаткові квадратні метри, про поділений за плату двір, а також проєктну документацію.
Коли співвласники багатоквартирного будинку обжилися, то почали виявляти незадоволення послугами й тарифами приватного ЖЕКу й у 2019 році створили ОСББ. Проте зав’язли в багаторічній судовій тяганині: приватний ЖЕК відмовився передавати будинок в управління ОСББ. До вторгнення Росії ЖЕК так і не передав співвласникам будинок та проєктну документацію на нього. І далі налічував плату за обслуговування будинку за лютий 2022-го та з’ясовував питання з давніми боржниками, які оскаржували тарифи та платіжки. А вже у квітні ЖЕК повідомив, що припиняє обслуговувати будинок.
Акт про пожежу ЖЕК надав лише 30 травня, але в ньому описано однотипну картину пошкоджень для всіх без винятку квартир, що, очевидно, не відповідає дійсності. Досі не готовий акт про обстеження будівельних конструкцій. Науково-дослідний інститут будівельного виробництва здійснив тільки первинне обстеження, але без детальної проєктної документації (розрахунок армування залізобетонних конструкцій, інженерних мереж) подальші роботи неможливі. А де ця документація — невідомо. Також невідомо, де проєктувальник будинку — Хакбаз Неджад Соруш. Можливо, він давно покинув межі України.
Мешканці скаржаться, що не отримали від влади тимчасове житло.
Єдність мешканців і порядок у документах сьогодні як ніколи важливі — без цього неможливо рухатися до оцінювання збитків, розроблення проєкту відбудови (якщо вона можлива) та власне до відбудовувальних робіт.
За попередньою оцінкою первинного огляду, будинок можна відновити й повернути до життя без повного знесення, але цілковитого демонтажу вимагатимуть усі конструкції даху та верхніх квартир, підсилення колон на 3-му та 7-10 поверхах з частковим демонтажем великої кількості будівельних конструкцій.
Після демонтажу пошкоджених частин буде доступ до прихованих нині пошкоджень, які, ймовірно, розширять обсяги робіт. До того ж час, який будинок простоїть без даху й демонтажу аварійних конструкцій, спричинить додаткові руйнування.
Щонайменше 6 млн доларів на відбудову
Якщо оцінювати вартість будівництва такого будинку з нуля в 8-10 млн доларів, то при оцінюванні робіт з відновлення треба врахувати, що перебудові підлягає менш ніж 1/3 будинку, але крім нового будівництва, потрібно профінансувати демонтаж, розроблення проєкту та кошторису на відновлення. Інші ⅔ потребуватимуть менших вкладень — заміна вікон і фасадного оздоблення.
Окремо чималого фінансування потребуватиме відновлення ліфтів і всіх комунікацій: розплавлених труб каналізації, подачі газу, води, електричних кабелів і збірок. Водночас доступ ремонтників має бути в кожну квартиру й кімнату.
Додати потрібно ще вартість ремонтів у квартирах, ціну меблів і обладнання. Хто робив ремонт у новобудові з нуля, той знає, що навіть без розчищення закіптявілих стін і повного збиття штукатурки вартість ремонту — майже як вартість квартири без ремонту. Тому щоб зробити так, як було до 24 лютого, за дуже поверховою оцінкою потрібно 6 млн доларів. Сюди не враховано витрати на надання тимчасового житла мешканцям, помноженого на час відбудови.
Джерела й механізми такого фінансування зараз відсутні, але навіть при залученні донорських коштів чи арештованого майна агресора, що й далі завдає Україні величезних збитків, гостро постає питання порядку з документами.
Поки співвласники (ОСББ) намагаються домогтися виконання рішення суду та витребувати проєктну документацію у приватних компаній, цілком можливий варіант, що за термінами давності чи за тим, що документацію зберігали в зоні активних бойових дій і її могло бути втрачено від обстрілів та пожеж — і побачити її в повному обсязі не вдасться.
Типовою для України є проблема, коли сучасне будівництво здійснюють зі значними відхиленнями від проєктної документації. В результаті виявляється, що на папері одне, а в реальності інше. Наприклад, більше квадратних метрів на продаж, побудованих з порушенням будівельних норм. Міські будівельні й архітектурні інспектори часто не хочуть і не мають повноважень довго й марудно встановлювати факти грубих відхилень від норм. Це дорого коштує й часто невигідно. Бо в результаті виявиться, що треба розбирати зайвий поверх чи повернути у власність ОСББ парковки, куплені за незаконними схемами.
Усі ці додаткові продажі добудованого понад норми й в обхід проєкту, звісно, принесли гроші одним та нерухомість іншим. І ці вигоди переважили громадянську позицію, принциповість і бажання жити за правилами, як у Європі.
Шанс покласти край махінаціям
Тут саме час згадати про принципи відбудови, про які заявили чиновники ЄС: реформа державних інституцій має завершитимя тим, щоб порушувати будівельні норми стало неможливо. Для України це шанс позбутися гри в наперстки та шулерства навколо будівництва й ринку нерухомості. Бо коли замість одного будинку (на який отримано дозвіл) будують два (або один, але вдвічі більший), то це означає, що каналізація в місці вуличного приєднання не пропустить удвічі більше стоків і нечистоти попливуть вулицею: що питної води буде недостатньо, бо міські труби перед будинком надто тонкі та й розраховані на схематоз. А в дитсадках і школах не вистачатиме місць, адже їз розраховували на певні показники щільності забудови, які згодом багаторазово порушили.
Намагання обдурити електронну систему “Дія” уже наглядно проілюстровано, коли навіть цифрову досконалу систему обманюють і з чотирьохповерхового будинку виростає п’ять одинадцятиповерхових. Коли неможливо знайти проєктну документацію на відносно новий будинок (яку сьогодні розробляють лише в електронному вигляді і яка може зберігатися у вигляді файлу в державній системі контролю). Не кажучи вже про пошкодження старих типових будинків, на які була паперова документація, що справді перетворилася на сміття за 60 років.
Конкурентний і усталений розвиток будинків може забезпечити ОСББ. Часто приватний ЖЕК не зацікавлений у таких базових речах, як зберігання технічної документації на дім, на утеплення та енергозбереження, яке призведе до зменшення цифр у платіжках мешканців і залежності від газу (багато будинків в Ірпені мають індивідуальні газові котли і плити).
Нині немає дієвих механізмів протидії бажанням добудувати зайві метри, розширювати підвали й перші поверхи після здачі в експлуатацію (а це ж вигода — не треба платити за дозволи, за користування землею, водою та опаленням), будувати у дворі якісь комерційні площі, не передбачати стоянки у дворі, розраховуючи на зелену зону чи міську територію.
Урядовцям доведеться одночасно наводити порядок, без якого неможливо вступити до спілки цивілізованих держав, і рятувати тих, хто крім безладу з судами й документами став ще й жертвами війни. Тут стане в пригоді активність і послідовність постраждалих мешканців, чим вони й займаються — разом збирають кошти, шукають проєктну документацію, беруть безпосередню участь у справах будинку та його відновленні.
Але, певне, вчинять по-українськи: буде частковий (видимий ззовні) порядок, для слідування нормам і принципам, а також (невидимі ззовні) компроміси, щоб роздати людям щось, що кожен вважатиме за достатню ціну допомоги.
