Земля і заборона. Чотири схеми, за якими селяни і агрокомпанії обходять мораторій

Станом на вівторок 4 грудня до парламенту подали одразу п’ять законопроектів про продовження заборони на продаж ріллі.

Сайт ВР ще не оприлюднив весь зміст пропозицій нардепів.

Лише відомо, що аграрний комітет ВР пропонує лише подовжити до 1 січня 2020 року дію «земельного мораторію». Фракція «Самопоміч», (нагадаю, це партія, яка на виборах позиціонувала себе, як реформаторську та економічно ліберальну), хоче, аби ринок ріллі запустили не пізніше 1 січня 2021 року. Для Тимошенко ж, як відомо, продаж землі – це гірше тюрми.

Свій законопроект подали навіть «опоблоківці» Вадим Новінський та Юрій Вілкул. І популісти, і проросійські сили «в єдиному пориві» гальмують важливу реформу. Хоча свої дії згадані учасники ВР пояснюють захистом «продовольчої безпеки», а також захистом селян та агровиробників від «неконтрольованої скупки земель».

У законодавчому сенсі нема жодної потреби окремо голосувати за продовження «земельного мораторію»: Земельний кодекс чітко говорить, що поки не буде відповідного закону, доти не буде легального ринку ріллі.

Поки нардепи уже 17 рік «тимчасово» продовжують мораторій, прості селяни успішно продають свої паї агрокомпаніям в обхід усіх законодавчих заборон. Наприклад, через довготривалу оренду землі, через угоди обміну ділянками, угоди емфітевзису та через неконтрольований продаж приватизованих паїв.

В середньому, в останні два роки на 1000 селян в Україні припадало 105 операцій із паями. Із них 69 операцій були легальними, 36 операцій відбувалось поза мораторієм, свідчать дані Світового банку. Фактична вартість продажу гектару землі за такими угодами – невідома, законодавство не зобов’язує фіксувати ціну землі в укладених угодах.

Окремо уточнимо, що заборона на ринок землі стосується 27 мільйонів гектарів ріллі, яку селяни отримали після розпуску колгоспів. Загальна площа сільгоспземлі в Україні – 41 млн га. Але окрім «підмораторних» земель, до цієї цифри також входять 5 мільйонів гектарів земель для особистого селянського господарства, землі лісгоспів та польові дороги.

Як же люди навчилися обходити ідіотську заборону? Існує чотири методи

1. Продаж через “довготривалу оренду землі”

Формально, оренда є лише передачею права обробітку сільгоспземлі на певний період. Але чинний закон «Про оренду землі» говорить, що власник паю та орендар можуть самостійно визначати тривалість оренди земельної ділянками, головне – аби не довше за 50 років.

Законодавство ніяк не визначає мінімальний чи максимальний розмір орендної плати, а також не регламентує порядок виплати агрокомпанії грошей селянину. Сторони укладають угоду на оренду паю строком довше за 10 років, а селянин отримує всю плату одразу, неіби на весь час оренди наперед. Далі бізнесмени продають іншим «право оренди».

Така схема особливо вигідна літнім жінкам – власницям 56% усіх паїв, для яких пенсія залишилась єдиним заробітком.

Якщо вірити даним Світового банку, в останні два роки через таку схему проходили 23 земельних операції із 36 “позамораторних” операцій із землею. Із 2,85 млн угод оренди землі, підписаних за 2015-2017 роки, чверть, тобто близько 700 тисяч, укладена строком на понад 10 років. Цікаво, що продавати-купувати паї через схему довготривалої оренди ризикують аграрії та селяни лише південних та східних областей України.

За такою схемою своїх власників знайшли 100% сільгоспземель навколо міста Ізмаїл на Одещині, міста Вознесенськ на Миколаївщині та міста Синельниково Дніпропетровської області.

За офіційно зареєстрованими угодами оренди нині обробляються 13,4 млн га ріллі, хоча цьогорічний врожай зерна збирали із 14,5 млн га. Можемо припускати, що мінімум мільйон гектарів ріллі обробляється в «тіні», а масштаби продажу землі за схемою довгострокової оренди можуть бути суттєво більшими за заявлені.

Так по-українски: ринку землі немає, а продаж є

2. Продаж через «емфітевзис»

Це дивне слово з латині перекладається, як “насадження”, в українському законодавстві означає право довготривалого користування земельним паєм. Яка різниця між довготривалою орендою та емфітевзисом? У першому випадку аграрії можуть продавати корпоративні права на оренду паїв іншим агрокомпаніям, у випадку із емфітевзисом так чинити заборонено.

Фактичний продаж ріллі за договорами емфітевзису дозволяє стаття 102 Земельного кодексу. Такі угоди можна також укладати на строк до 50 років.

За останні два роки уклали 28,42 тисячі договорів емфітевзису на 80,43 тисячі гектарів ріллі. На такі угоди припало 11 із 105 операцій із паями за минулі два роки, третину угод уклали в Полтавській, Одеській та Сумській областях.

Цікаво, що кожного кварталу кількість угод росла на 20% у 2015-2017 роках, свідчить моніторинг Світового банку. Тому можемо припустити, що чим більше ВР зволікатиме із «земельним мораторієм», тим більше української ріллі знайде нових власників саме по емфітевзису.

3. Продаж через обмін земельних ділянок

Законодавство дозволяє українським селянам та аграріям обмінюватись земельними ділянками, які є у власності або в оренді. Такі операції можуть відбуватись лише із рівноцінними за вартістю та площею паями та в межах одного поля.

Якщо вірити офіційній статистиці, то всі операції обміну земельних ділянок в Україні проходять виключно за законом: із 105 паїв лише 2 ділянки знаходять нового власника за схемою обміну, за 58,74 тисячами угод у 2015-2017 роках обміняли лише 50,8 тисяч гектарів сільгоспземлі, тобто, однакові за площами ділянки обмінювались лише в межах одного поля, та без жодних доплат. Третина таких операцій відбулась у Київській, Кіровоградській та Львівській областях. Втім, реальність набагато яскравіша.

Пригадуєте новини із заголовками «Українські суди визнали право селянина на землю» або ж «українські суди використовують рішення Європейського суду з прав людини про незаконність земельного мораторію»? Передісторія цих новин така.

У 2015-2016 році декілька агрокомпаній в Кіровоградській та Донецькій областях вирішили викупити у літніх селянок їхні паї за схемою обміну ділянками. Компанії набували паї середньою площею у 8-10 гектарів, селяни отримували навзамін по 30 тисяч гривень за гектар та по 10 соток ріллі. Формально, такі угоди є незаконними і, звісно, місцеві прокуратури взялись оскаржувати їхню чинність у 2018 році.

Але розгляд позовів проходив уже влітку цього року, коли Європейський суд з прав людини визнав незаконною заборону на ринок землі. Тому вже українські судді й виносили рішення, що описані операції обміну ділянками є законні, і є фактичним продажем ріллі.

У минулі два роки, за офіційними даними, кількість угод обміну росла на 11% кожного кварталу. Тому, чим повільніше ВР розроблятиме закон про ринок ріллі, тим активнішою буде продаж земельних ділянок за схемою обміну.

4. Продаж приватизованої землі

Наступний факт нажахає «захисників української землі»: за 2016 рік – першу половину 2017 року в Україні легально продалися 265 тисяч гектарів ріллі. При цьому, найактивніше продажі відбувалися у Київській, Харківській та Миколаївській областях. Середня вартість гектару ріллі за такими угодами невідома.

Пояснимо: в Україні налічується 2,7 млн га ріллі, приватизованої селянами для особистого селянського господарства (ОСГ). «Земельний мораторій» не стосується виданих під ОСГ паїв, тому законодавство продаж такої землі в принципі не забороняє. Тобто, селянин та фермер без будь-якого контролю з боку держави (і це в умовах мораторію чудово!) можуть укласти угоду купівлі-продажу паю, яку потрібно лише завізувати у нотаріуса. При цьому, укладачі угоди не зобов’язані озвучувати вартість продажу землі.

Окремо пояснимо, що у категорію земель ОСГ потрапили ділянки, які видають учасникам АТО з 2014 року. Узагальнених даних по такому виду земель нема, але відомо, що за останній тиждень листопада 590 ветеранам АТО виділили 970 гектарів сільгоспземлі.

Скільки колишніх солдатів перейшло у фермери, і чи взагалі ведуть «атовці» сільське господарство на своїх ділянках, профільні установи даних не мають. Тому експерти припускають, що більшу частину виданих ділянок ветерани продали.

Україна не вигадувала велосипед: у 1812-1860 роках США роздали ветеранам чисельних війн 60 мільйонів гектарів сільгоспземлі як винагороду. Більшу половину таких наділів нові власники одразу ж розпродали.

Невидимий привид ринку

Якщо селяни та аграрії мають безліч способів фактично купити землю, для чого ж тоді потрібне рішення Ради про ринок землі?

Проста відповідповідь: напівлегальні схеми не дозволяють повноцінно розвивати бізнес і породжують рейдерство. Про це писав ще Ернандо де Сото у своїй книзі «Загадка капіталу».

Якщо скасувати “земельний мораторій”, то капіталізація української економіки набуде додаткових 12 мільярдів доларів, а держскарбниця щороку матиме додаткові 52 мільйони доларів податків, підрахував Центр економічної стратегії.

У свою чергу, аграріям повноцінний ринок землі потрібен, аби захистити право власності на свої поля від рейдерів, селянам - збільшити доходи від оренди землі або ж легального та офіційного продажу паю.

Фактично, угоди оренди та емфітевзису передбачають не право власності, а лише право користування на ділянку, яке на себе можуть переписати рейдери, “завдяки” слабкості судової та правоохоронної системи.

Недовготривалість права користування на землю та відсутність права власності не дозволяє розвивати проекти з більшою доданою вартістю, як то виноградники, зрошення полів на посушливому Півдні України, або ж вирощування енергетичної верби для виробництва “зеленого” палива: на такі проекти потрібно витратити декілька тисяч доларів на гектар, і такі гроші підприємці не ризикують вкладати у землю, на яку не мають права власності.

Селяни отримують за свою землю плату, значно меншу від справедливої: у більшості випадків власник ділянки може своє майно лише передати в оренду, водночас орендар може диктувати свій рівень оплати за обробіток паю. Тому, наприклад, річна орендна плата за гектар в середньому по Україні складає 1,3 тисячі гривень, у той час як нормативна вартість гектару ріллі – 30 тисяч гривень, ринкова вартість сягатиме мінімум 60 тисяч гривень за гектар, вважає керівник Мінагрополітики Максим Мартинюк.

Якщо ж парламент відкриє ринок землі, то селянин сам зможе диктувати агровиробникові вартість оренди паю, або ж взагалі продати свій наділ та отримати належні 60 тисяч гривень.

Нинішній парламент у приступі передвиборчого популізму вже не здатен прийняти законопроект про ринок землі.

Лишається лише "без надії таки сподіватись", що попри соціологічні прогнози, вибори 2019 року суттєво «прорідять» число популістів у парламенті. І ВР проголосує за повноцінну земельну реформу. Поки що минулоріч лише 55 депутатів проголосували «проти» подовження «земельного мораторію».

економіка земля рада популізм недореформи абзац