67% готовності. Чому пробуксовує відбудова приватного сектору в Ірпені

Щоб дізнатися подробиці, ми побували на місці комплексної відбудови житлового кварталу в Ірпені на вулиці Багірова, поспілкувалися з мешканцями, зайшли в гості до сусідів, отримали пояснення від міської влади й звернулися з проханням оцінити ситуацію незалежного архітектора.

Фотозона для делегацій

Після деокупації Київщини на цю вулицю, яка межує з Гостомельським шосе, возили численні офіційні делегації, щоб показати вщент розбомблений квартал. А тепер делегаціям демонструють квартал на Багірова як зразок комплексної відбудови приватного сектору.

Відремонтовані будинки однакового кольору спершу створюють враження цілковитого добробуту. Сліплять очі білі блоки будинків, що зводяться з нуля. Кошти на відбудову надає обласна адміністрація. Начальник Київської ОВА Руслан Кравченко відзвітував, що роботи виконано на 67%.

За інформацією директорки комунального підприємства «Ірпіньжитлоінвестбуд» Жанни Остапчук, яка опікується відбудовою від міської влади, за минулий рік зробили капітальний ремонт у 36 будинках: замінили покрівлю, фасади, вікна, вхідні двері. 42 будинки зводять із нуля. З них вісім ще не накриті, решта має дах, виконано фасадні роботи, вставлено вікна. У 18 будинках вже є вхідні двері. Остапчук стверджує, що за цей рік до всіх будинків провели газ, каналізацію, водопровід.

Сім’я Кучеренків

Бреду по дорозі, ноги грузнуть у піску. На дорозі стоїть оранжевий екскаватор, чоловік у кабіні сидить у телефоні й чекає наказу ставати до роботи. Чоловік у червоній футболці несе на плечі довгу балку в інший кінець вулиці.

Поки ми тут, побачимо ще кілька таких ходок. Ще двоє працюють на даху одного з будинків. Біля решти будівель тихо. Лежать стоси будматеріалів.

На парканах багатьох будинків вивішений паспорт об’єкта. Це такий плакат з інформацією про проєктантів, забудовників і терміни виконання робіт. Скрізь зазначено, що роботи мають закінчити в грудні 2023 року. Біля будинку на Багірова, 26 паспорта немає.

Мене зустрічають Галина Кучеренко з невісткою Світланою. Колись тут стояв їхній двоповерховий будинок на дві сім’ї. Спочатку в ньому жили батьки чоловіка Галини, а потім їхні сини з родинами. Галина каже, що другий поверх добудовували самостійно, все оформили за законом і мали житло ще й для дітей. Незадовго до повномасштабної війни зробили ремонт. Збирали на нього копійка до копієчки.

Втратили все

Галина Кучеренко сама з Луганської області, в Ірпені живе 38 років, переїхала після одруження. Працювала тут бухгалтеркою, завідувачкою магазину, а потім у мережевому маркетингу. Повномасштабне вторгнення застало їх із чоловіком удома. Коли прилетіли перші бомби, вони наполягли, щоб діти виїжджали, а самі залишилися доглядати за бабусею, яка пережила інсульт і мешкала в іншому кінці Ірпеня.

«Коли йшли з дому, зачинили двері й вікна, думали, що скоро повернемося. Я взяла тільки білизну й документи», — згадує Галина, як востаннє залишала свій дім.

Коли прилетіло в пʼятиповерхівку, де мешкала свекруха, вікна вціліли.

«Вона лежить, слізка по щоці котиться, каже: “Народилася у війну і помираю у війну”. Тоді вже вдвох плачемо», — згадує ті дні Галина.

8 березня чоловік поїхав на велосипеді глянути, що там удома.

«Їде, а там наші військові махають: “Тікай звідси”. Їде в інший бік, а там вже машини з буквою V. Повернувся дуже сердитий і наляканий».

Вони разом із бабусею виїхали з Ірпеня останнім евакуаційним автобусом. Повернулися вже в травні, після звільнення міста.

«Ще в маршрутці в мене накочувалися сльози, — пригадує Галина. — Бачила, що в інших пасажирів теж. Вже біля руїн свого будинку дала волю сльозам. Втратили все, що ціле життя доглядали, будували… Нічого не залишилося».

П’ять мільйонів на відбудову

Втрату майна задокументували. Ходили в поліцію, до пожежників, описували, що втрачено. Коли оголосили про відбудову приватного сектору, міська рада підписала з власниками договір суперфіцію — це право користування чужою земельною ділянкою для забудови. Їм сказали, що двоповерховий будинок на дві родини, який вони мали раніше, не відбудують, бо всі будинки мають бути однотипні.

Господарі погодилися. Хоча, як зараз уже видно, на вулиці зводять і двоповерхові. Згідно з тендером на Prozorro на будинок Галини виділили більш як п’ять мільйонів гривень.

Київський архітектор Олег Гречух вважає, що конкурс проєктів забудови проводився непрозоро. Каже, його оголосили, рік нічого не було чути, а потім з’ясувалося, що вже підписали договори з переможцями. Олег наводить приклад Польщі, де проєкти будинків виклали у вільному доступі, щоб майбутні господарі й забудовники могли користуватися: «Якщо вже держава їх закупила, витратила гроші, то поділіться ними, покажіть, наскільки вони ефективні».

«Проєкт нам скидали для ознайомлення в електронній формі, — розповідає наша співрозмовниця. — Подивилися планування, наче все влаштовує. Але чи багато людей розбирається в таких планах? Намальовано гарно, а як буде насправді, мало хто уявляє. Очної зустрічі із забудовниками не було», — розповідає Світлана, невістка Галини.

Тендери, як вважає Гречух, також проводилися за не зовсім конкурентною процедурою: «Що це за тендер, коли хтось один подався і переміг?».

Гроші закінчилися

Приблизно в жовтні 2023 року будівництво закипіло. До грудня звели «коробку». А потім усе зупинилося.

«Ось у сусідів ще не було нічого, коли наш починали, тепер у них уже скільки зроблено. А наш так і стоїть», — каже Галина.

Вона зізнається, що будівельників тут жодного разу ще не заставала. Нещодавно їм повідомили, що змінився забудовник. Назву фірми Галина не знає.

«Приїхав новий проєктувальник, сказав, що все неправильно зроблено, — пояснює вона. — Будинок дуже глибоко посаджений, а оскільки близько болото, то вся вода буде під фундаментом. Тепер треба вносити зміни до проєкту, а на це треба гроші».

Жанна Остапчук з Ірпінської міськради пояснює, що фірма-забудовник залишилася та сама, тільки власник змінився. За даними сервісу Опендатабот, ТОВ «БК Белбуд», що зводить будинок Кучеренків, два місяці тому змінило керівника і власника. Раніше власником був Анатолій Белінський, а керівником Вадим Белінський, тепер нова власниця і директорка Світлана Жидкова.

Новим людям у фірмі треба був час для того, щоб вивчити проєктну документацію, пояснює вона. А тепер ще й не вистачає грошей, тому робота стоїть.

Жанна Остапчук запевняє, що будівництво планують завершити до кінця 2024 року (хоча після того, як ми побачили стан справ на власні очі, нам важко в це повірити). Нині міський голова Олександр Маркушин веде переговори з областю про виділення додаткової субвенції.

«Субвенцію нам давали траншами, частинами. На сьогодні практично всі кошти, виділені на будинки, вже витрачені й підрядчики чекають іншого траншу, щоб мати змогу виконувати внутрішні роботи. Зараз коштів немає практично по всіх будинках. Ми офіційно звернулися до ОВА, поки що чекаємо. Обіцяють, що ці кошти буде виділено», — розповідає Жанна.

Яма

Новий будинок Кучеренків міститься значно нижче від рівня сусідської ділянки, його звели наче в ямі, фундамент глибоко посаджений. Галина каже, що раніше будинок був на одному рівні із сусідським. Тепер сусідський горіх, який росте на межі, наче дивиться на них згори. Здається, що піщана круча з викопаної ями ось-ось сповзе на будівлю. Галину це також тривожить, але каже, що її заспокоїли: пообіцяли звести мур у такому разі.

Архітектор Олег Гречух каже, що такі глибокі фундаменти — це ще радянські норми, запроваджені в часи, коли ґрунт промерзав на метр і більше. Нині немає сенсу так глибоко копати.

«Якщо вже викопали яму, то можна зробити укриття чи підвал, а не заливати це тоннами бетону, — коментує він. — Комерційні забудовники зменшують затрати будматеріалів, кожну шпарину намагаються використати з користю. Наприклад, зробити підвал для господарських потреб, а на горищі мансарду. А державне виходить максимально “топорне” й неефективне».

За його словами, звичайні терміни зведення будинку в комерційних забудовників — три-чотири місяці. Тоді як цей не можуть завершити вже понад рік.

Архітектор зауважує також, що господарі житла, для яких воно призначене, від участі у відбудові фактично усунуті. Їх не питають, що вони хочуть, і не пропонують варіантів:

«Треба враховувати склад сім’ї та їхні потреби. Комусь треба якась комора, хтось тримає домашніх тварин, кожна ділянка має свої особливості. Може, треба було краще дати людям гроші? Вони намагалися б максимально ефективно їх витратити. Або принаймні дати можливість обирати ефективніші рішення з кількох запропонованих проєктів із прорахованою кількістю і вартістю матеріалів».

Прихисток для собак

Заходимо в недобудову. Тут знайшли собі прихисток вуличні пси. Порвали утеплювач на дрібне клоччя, щоб м’якенько було спати.

«Це ж будівельний матеріал змарнували, — обурюється Галина. — А потім кажуть, що грошей немає. А де ж вони будуть, якщо так безвідповідально до всього ставитися».

Жінки кажуть, що тут живе четверо чи п’ятеро собак. Двоє з них підозріло поглядало на нас з-за кутка, явно почуваючись тут господарями.

Під вікном валяється дві сині банки з-під пива. Схоже, люди сюди також навідуються.

«Пам’ятник проєктанту»

Проходимо на кухню. Вона доволі простора. У кутку, що межує з іншою кімнатою, бачимо дві колони: одна із цегли, друга із сірих блоків. Це вентиляційна система.

«Це, певне, пам’ятник проєктанту», — сумно жартує Галина, адже не розуміє, навіщо таке побудували.

Вентиляційна система хоч і розміщена в кутку, та все ж таки займає чимало місця і на вигляд громіздка. Щоб установити меблі й кухонну техніку, знадобиться багато фантазії.

«За проєктом це має бути кухня-студія. Тут мають стояти раковина і плита, — показує Світлана на куток із бетонними стовпами. — Але як їх тут установити? Як зробити шафи навісні? Ти нічого з цим не зробиш».

«У сусідів цю систему зробили в стіні, а нам побудували отаке», — каже Галина.

Олег Гречух каже, що система вентиляції в будинку Галини і в сусідському, судячи з фото, яке ми йому показали, на вигляд така, як будували сто років тому. Сьогодні є сучасніші й ефективніші рішення.

«Забудовник завжди може прикритися якимись застарілими, але чинними нормами і сказати, що це не його завдання розробляти їх, — пояснює експерт. — Але такі системи вентиляції перестали працювати з появою герметичних металопластикових вікон, бо вони лише витягують повітря, а припливу немає. Для припливу треба відчиняти вікна, при цьому випускаючи тепло. Є сучасні припливно-витяжні системи з рекуперацією. Там узагалі немає цегляних стовпів із каналами всередині, як на фото. Друга колона сірого кольору — це димохід газового котла. І він має сучасну альтернативу, на яку потрібно вдесятеро менше матеріалу».

Архітектор вважає цей приклад яскравим свідченням того, що застарілі підходи і нормативи активно використовуються під час відбудови, що спричиняє марні витрати коштів. А тепер новий проєктант каже, що цю вентиляційну систему треба замінити. Тобто знести й заново побудувати. На це потрібно ще 100 тисяч гривень: 50 тисяч на знесення і 50 на встановлення нової.

Двері для велетнів

Звертаю увагу на отвір для вхідних дверей у будинок. Вони дуже високі, аж до стелі, на вигляд удвічі вищі за господиню, яка середнього зросту. «Будемо опалювати вулицю», — каже Галина.

Хоча якщо надворі справді доведеться зводити мур, щоб захистити будинок від зсуву піску, то виходити звідси буде просто нікуди. А раніше на тому місці були літня кухня і зручне місце для відпочинку.

З вікнами теж епічна історія. Спочатку забудовники замовили більші вікна, потім вирішили їх зменшити, поклали ще один ряд блоків у віконні отвори, але вікна чомусь привезли старого розміру.

«Ось тут цього ряду блоків не було, — показує Світлана. — Вікна мали бути ще більші».

Вікна залишилися підпирати стіну. Склопакетів у них вже немає. Куди вони поділися, невідомо, але видно, що їх акуратно витягли.

Директорка КП «Ірпіньжитлоінвестбуд» каже, що вікна надає фонд «Global Empowerment Mission», вони самі роблять заміри і привозять вікна. Жанна Остапчук запевнила, що ті вікна також будуть використані для іншого будинку. Вона стверджує, що всі питання, які виникають щодо цього будинку, вирішуються в робочому режимі з інженерами й архітекторами.

Газ і бруківка

Галина пропонує зазирнути до сусідів, де будинок зводить інший забудовник.

Усередині там зробили невеликий підвал. Він схожий на гаражну яму для ремонту автомобілів. Всередині видно якесь сміття. За глибиною підвалу можна судити, що фундамент викопали також глибокий і бетону на нього пішло немало.

Ми виходимо надвір саме тоді, коли під хатою Галини з’являється біла газелька.

— Ви хто такі? — цікавиться чоловік, що сидить у машині.

— Ми власники, — відповідає Галина.

— А ви хто? — цікавлюся.

— А ми газ прокладати будемо. Хочуть робити дорогу, вкладати бруківку. Сказали бігом робити.

— Щоб потім разів чотири переробити, — додає тихенько під ніс його колега.

— Отам, де є стояки, вже є газ, — показує рукою працівник.

Біля сусіднього будинку із землі йдуть тонкі труби. Тепер від них проводитимуть газ до будинків.

— А до цього будинку коли газ проведете? — запитую.

— Не знаю, нам начальство всіх планів не розказує, — відповідає.

— Якщо газ є, то можна підключати плитку, ставити намет і контролювати будівництво, — сміється Світлана.

Міська влада вирішила зробити дорогу, хоча будинки ще недобудовані. Мабуть, поки є гроші на дорогу, треба їх використати, а якщо раптом піде щось не так, тоді ще раз перероблять.

Директорка КП «Ірпіньжитлоінвестбуд» Жанна Остапчук пояснила, що бруківка вкладатиметься паралельно з будівництвом зливної каналізації, адже були скарги від мешканців, що вулицю затоплює під час дощів. У кінці вулиці будуть встановлені очисні споруди.

Полишаємо газовиків і роздивляємося вулицю. Песик, що живе в Галининому будинку, вмостився з висолопленим язиком під кущем бузку. Екскаваторник полишив телефон і взявся за справу, копає траншею, відчувається запах каналізації. Біля Галининого будинку гора будівельного сміття.

Біля інших будинків також подекуди звалені будівельні залишки, шматки утеплювача. Біля одного з будинків акуратно лежать пласти нічим не накритої мінвати. Впадають у вічі яскраві салатові упаковки, що вкривають будівельні блоки. Ми ж ідемо в гості до іншої сусідки, якій відремонтували пошкоджений будинок.

Голе небо і миска з кониками

Наталя Федорова живе неподалік, по інший бік, у глиб вулиці. Невеличкий дворик обсаджений квітами, будинок на вигляд як новенький.

Господиня фарбує сірою фарбою плінтуси для кухні. Біля її ніг крутиться песик Бакс. Жінка каже, що фасад їм зробили державним коштом, а ремонт усередині вони роблять самі — кошти на це їм також виділили:

«Мають дати 216 тисяч, поки що виділили 150 — перший транш. Ми зробили кухню і ванну. Тепер відзвітуємо, дадуть решту — зможемо зробити стелю».

У кімнаті на стелі видно дранку. Наталя каже, що так було у всьому будинку, коли вони повернулися додому після деокупації.

«А у ванній даху зовсім не було. Дах провалився повністю. Голе небо було», — показує Наталя.

Дах допомогла зробити Ірпінська біблійна церква, вікна надав «Карітас», двері купили власним коштом. А вже у 2023 році, коли започаткували програму відбудови, влада виділила гроші на ремонт. Роблять усе самотужки. Кажуть, що цих грошей на все не вистачить.

Будинок у них із двох половин. В одній жили вони з чоловіком, у другій — чоловікова мама. Тепер ту половину облаштовують діти Наталі. Жінка каже, що приходила комісія, вони все пофотографували і визначили суму, яку можуть надати. Її вистачило лише на половину будинку, іншу діти ремонтують власним коштом.

«Ми вдячні за допомогу, бо самі не потягнули б це все», — додає вона

У дворі Наталі стоїть миска з дивом уцілілими під час бомбардувань фарфоровими кониками й слониками. Такі собі символи незламності, як бородянський півник.

Комусь пощастило, комусь ні

Загалом складається враження, що робота в приватному секторі йде вкрай нерівномірно. На деяких об’єктах видно робітників, інші стоять пусткою. Гроші виділяються частинами, відповідно рухається й робота.

Виділили транш — закипіло будівництво, використали гроші — все затихло. Є гроші на вікна — ставлять вікна, є гроші на дорогу — роблять дорогу. Багато що залежить від забудовників. Комусь пощастило більше і в тих будинках уже є вхідні двері. Комусь менше, як-от Галині Кучеренко. Забудовник продав фірму, а тепер нова мітла по-новому мете, а будівництво завмерло. Зі спілкування з власниками та представницею міської влади склалося враження цілковитої дискомунікації.

Власникам не надали повної інформації, не дали права вибору. Тепер, коли виникають різні недоліки на будівництві, люди оббивають пороги мерії, а там не розуміють, що їм ще не подобається, їм же «добро причиняють». Підхід до будівництва ресурсозатратний і не сучасний. Архітектор вважає, що є набагато ефективніші рішення, які допоможуть і матеріал зекономити, і будинки зробити функціональнішими. Забудовники керуються будівельними нормами радянських часів.

Щоб змінити норми, потрібно багато часу. Якщо чекати цього, то будинки ще довго стоятимуть у руїнах. А людям, які втратили житло, важливо отримати хоч щось. І нові будинки за старими нормами — це, звісно, краще, ніж нічого. Але це гірше, ніж могло б бути.

Texty.org.ua створили цей матеріал як учасник мережі «Вікно Відновлення». Все про відновлення постраждалих регіонів України дізнавайтеся на єдиній платформі recovery.win.

відбудова будівництво ірпінь вікно відновлення